房地产投资项目财务分析(176).pptxVIP

房地产投资项目财务分析;contents;房地产投资分析 Real Estate Investment Analysis;房地产投资项目财务分析概述; 6．1．1房地产项目财务分析的含义 财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。; 财务分析的基本程序是： 1．收集、???理和计算有关基础财务数据资料。 2．编制基本财务报表。 3．财务分析指标的计算与评价。 4．进行不确定性分析。 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上可行与否的最终结论。;6．1．2财务分析的作用 1．衡量项目的盈利能力 盈利能力是反映房地产投资项目财务效益的重要标志。在财务分析中，应当考察拟投资项目的盈利能力是否达到行业平均水平或投资者期望的最低盈利水平，或者是否满足项目可行的要求条件。这种衡量主要是靠计算财务内部收益率、财务净现值、投资利润率及资本金利润率等指标来进行的。; 2．衡量项目的清偿能力 清偿能力包括两个层次：一是项目的财务清偿能力，即项目按期收回全部投资的能力；二是债务清偿能力。如果项目有贷款，就应考察项目资金偿还期限是否符合有关规定，项目是否具备所要求的清偿债务的能力。这种衡量主要是通过计算投资回收期、借款偿还期以及资产负债率和偿债保障比率等指标来进行的。 ; 3．衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期盈余资金不应出现负值，它是投资开发经营的必要条件。这种衡量是通过资金来源与运用表进行的。 ;§6.2 房地产投资项目财务分析基本报表; 投资项目所需的财务分析基本报表主要有：现金流量表、资金来源与运用表、利润表和资产负债表。 ;6．2．1现金流量表 1．现金流量表的含义 现金流量表是指反映项目在计算期内各年的现金流入、现金流出和净现金流量的计算表格。 通过现金流量表可以计算各项财务评价指标，进行房地产项目财务盈利能力的分析。; 2．现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为： 1）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。;序号;2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7; 2）资本金现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。;序号;2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9; 3）针对两表的有关说明 （1）净现金流量（项目的未来收益）是项目当年现金流入与现金流出的代数和。根据需要，可以计算税前净现金流量，也可以计算税后现金流量。 ;房地产投资分析 Real Estate Investment Analysis;房地产投资分析 Real Estate Investment Analysis;（3）计算期。一般建设项目的计算期包括建设期和生产经营期。房地产开发后（即售出）的项目只有建设期没有经营期；置业投资项目不存在建设期，一般只有经营期。 （4）房地产投资项目往往有开发后出售项目、开发后出租项目和置业投资项目的区分。; 4）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。 当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。;序号;6．2．2资金来源与运用表 1．资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。;序号 ;2．1 2．2 2．3 2．4 2．5 2．6 2．7 2．8 2．9 2．10; 资金来源与运用表与现金流量表有着本质的不同。资金来源与运用表是从项目的资金平衡角度出发的，后者是从投资角度出发的。在资金来源与运用表中把用于项目的全部资金来源都看作现金流入，包括借款和资本金投资，而在资本金现金