（可修改）地产战略规划报告.pptVIP

战略支撑体系3：拓宽融资渠道，支持业务开展 未来几年三九地产业务处于投入期，其快速开展需要充分资金支持，面临极大的资金压力 三九地产业务处于投入期 三九地产业务快速开展，需要加速土地储藏、加大工程量，资金需求量大，仍将不断快速上升 三九地产业务前期资本金有限，不到3亿的资产总量，与保利、中海等同类企业相比存在极大差距 投入期 稳定期 回收期 单一工程现金流 全部工程总现金流 资金缺口和销售额比照：前三年资金缺口较大 2007-2021年销售收入规模有限，远小于存量开发和土地储藏的资金需求，经营性现金流存在较大缺口，必须通过集团投资和外部融资解决 单位：亿元 70 考虑成都工程销售、其它三个存量工程前期投入和土地储藏资金需要，估计三九地产2007年资金缺口为3.68亿元 说明： 经营性现金流：2007年成都沙河工程预计现金收入4亿元，除了支付自身本钱支出2.35亿和归还万华贷款0.5亿，还可支付银湖、大龙和天津三个工程的前期投入0.35亿元，经营性现金流为0.8亿元 为实现后几年高速开展，2007年必须投资4.48亿元储藏土地，除去0.8亿元的经营性现金流入，还存在3.68亿元的资金缺口 单位：万元 拓展多元化、市场化的融资渠道，实现各种融资的良好配比，是缓解资金压力的首要任务 房地产企业融资手段 上市 信托 基金 银行贷款 资产证券化 及其他 债券 合作伙伴资金 IPO 借壳上市 海外私募基金 海外RE ITs 国内外地产企业 国内外其他企业/机构 供给商垫资 国 内 准 基 金 国内银行 外资银行 增发 各种典型融资方式具有不同的特点和适用性，银行贷款仍然是最主要的渠道，基金和合作开发是近两年的热点 典型融资手段的特点 上市 信托 基金 银行贷款 资产证券化 及其它 目前最主要的融资渠道，房地产开发企业70％以上的资金都来源于银行；但随着国家对银行房地产贷款的紧缩控制，借款融资门槛提高，融资难度增加 随着2006年金融入世，外资银行将成为新的融资渠道 上市一直是房地产企业低风险获取资金，扩张规模的最优途径，但国家加强管理曾一度限制了房企上市；“股改〞后国内资本市场有望重新启动，但操作难度仍大且时间长；海外IPO也困难重重，因为房地产开发商从来不是海外股市的宠儿 借壳上市相对易于操作，但也有增发条件限制、募集资金有限等缺乏 国内信托资金近两年比较活泼，但信托业还有很多瓶颈，如信托规模受200份限制，资金募集金额有限；但近期国家为降低风险，发布54号文，进一步收紧信托的运作空间 在国外，信托投资公司管理的信托资产与商业银行根本相当 目前国内房地产投资基金大都还处于筹备阶段，而赴港上市REITs也主要是大型房地产企业的商业物业 海外基金开场大举进入国内房地产业，从基金融资是不错的选择，但大多项选择择大中型房企，对企业的信誉、规模和实力要求较高 虽然近年来各方面的努力为推动我国资产证券化/抵押的开展创造了有利条件,但是实践中仍然面临着许多无法回避的困难和问题，根本上还是处于摸索阶段 合作伙伴资金 与国内外有实力的企业/机构联合开发是越来越多被采用的方式，可有效分散和转移筹资负担，使双方获得稳定的现金流，控制经营风险 目前许多资金雄厚的企业开场涉足房地产市场，争取其他外单位投资，如货币、实物〔如土地〕等方式,是一种有效的筹资方式 债券 国内的短期融资券刚开场启动，由于目前实行承销制，能否发行由承销商和发行企业协商决定，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的大型企业，中小型房地产企业很难涉足 对三九地产而言，未来应充分利用银行贷款、合作、基金和信托融资，长期可考虑发行债券和上市融资 三九地产的融资组合 上市 信托 基金 银行贷款 资产证券化 抵押及其它 积极关注信托融资，开场利用信托融资解决某些工程的资金问题 注意研究和选择信托融资工程、时机、信托公司 利用上市实现资本社会化，并通过股市直接进展持续性直接融资，对三九地产长期开展有众多好处，也符合国资委政策，应作为长期选择 应密切关注国内外股市动态，研究上市时机、上市地点选择、上市方式、股权安排等 仍作为下一阶段最主要的融资手段，充分利用工程开发贷款和抵押贷款 与国内、外银行建立合作关系，并尽力提高信用额度 积极与国际上各房地产基金联系，探索房地产基金融资的可行性；尝试与房地产基金合作成立房地产投资公司，共同运作 积极研究基金在国内开展趋势，研究自建基金还是从基金融资 股权融资 尝试与国内外有实力房地产企业进展股权合作，共同开发工程 加强与潜在的合作企业/机构联系，以支付约定利率或其他方式获得外单位投资，但不参与工程运作，只参与分红 债券 密切关注，作为中长期选择 密切关注，作为中长期的选择 近期的重点融资方式 近期以集团投入、银行贷款和施工垫款为主，随着规模扩张和