深圳别墅市场研究报告.docx

2005 年深圳 Townhouse研究报告 一、关于 Townhouse 所谓 Townhouse 一般指联排住宅，有天有地，有自己的院子和车库。它是二战后英国开 展新城镇时期出现的住宅，现在欧洲国家非常普及。其由几幢甚至十几幢小于 3 层的低 层住宅并联组成，每幢面积约在 150 平方米～ 200 平方米左右 “离自然不远、离红尘很 近〞，一语道破 Townhouse的精彩实质：离城不远，交通便捷。 Townhouse的另一种叫法是经济别墅，虽不浪漫，但却也说到了本质。即 Townhouse是个 中庸的产品，比别墅〔用地、面积、价款〕经济，但又满足了人们脚踏自己土地，头顶 一方天的需要。生来为中间阶层准备。 Townhouse的最大魅力就在于它同时满足了人们的庭院情节和街坊交往的需要 。 中国人具 有浓烈的土地情节，希望拥有专属于自己的一片土地和天空，又特别希望保持良好的邻 里关系。 Townhouse具有独立的庭院， 这使它与一般的公寓式住宅形成了截然不同的生活 方式，而其几户甚至十几户联排的布局使得邻里接触趋于频繁，这又是独栋别墅所不具 备的。因此，从生活方式来看， Townhouse是结合了别墅和公寓优点的完美生活形态。 从硬件条件来看， Townhouse 也是介于别墅和公寓之间的产品。别墅因其低密度、低容 积率，私家花园占地很大，价格昂贵，被视为住宅开展的终极方向；城市公寓的特点那 么是高密度、高容积率。 Townhouse在建筑密度、容积率等方面正好界于二者之间，既属 于城市范畴又不在市中心区，既满足了人们亲近自然、实现别墅梦想的愿望，又有较方 便的交通条件，为城市边缘地带的住宅，要求密度较低，但又远比别墅集约，一般容积 率控制在 0． 6— 0． 8 之间。 Townhouse要求具备比拟严格的先天条件。从国外及北京、上海、广州等城市 Townhouse 开展经验来看，开发 Townhouse一般应具备以下十大条件： 地段：应在城市边缘地带，距市中心 15 —30 分钟车程。 交通：社区周边有完善的交通道路网络，邻近高速公路或城市快速路。 环境：强调社区环境、更强调工程周边的自然景观。 规模：容积率应在 0.8 以内，规模要在 15 万平方米以上。 规划：要有异域风情，同时还需同自然环境结合。 建筑：有天有地有庭院，还要有车位，同时外观还要吸引人。 配套：齐全完善，教育、商业、医疗、休闲缺一不可。 价格：单套不可超过 150 万。 效劳：优质、完美，最好是管家效劳。 社区文化：要营造出高雅的文化气氛和充满邻里亲情的居住气氛。 二、深圳 Townhouse 开展情况 从 2001 年深圳推出第一个 Townhouse工程——“万科四季花城〞以来， Townhouse开发 的规模、品质和价格都获得了长足的开展，市场认同度很高。 2001 年 5 月，万科四季花城刚推出其“面向平民〞 Townhouse的时候，曾引起业界关于 Townhouse的争议，但物以稀为贵的市场规律，照样使得万科四季花城的“ Townhous 旺销势头不减。 随后，中海怡翠山庄以一篇 ?发现深圳 Townhouse?再次吸引市场的眼睛关 注其“排屋〞类 Townhouse的概念，同样引得全城市民争睹为快，其 70-100 万总价的优 势，很快在市场中形成热销势头。由于处于试探市场的阶段， 2001 年 Townhouse供给量 比拟小，且由于集中在关外，均价也相对较低。 随着 2002 年深圳第一个纯 Townhouse的工程——硅谷别墅二期“城市山谷〞 正式推出， Townhouse正式进军关内 ，且供给量猛增到 300 套左右。而水榭花都和纯水岸的闪亮登场 似乎预示着高品质 Townhouse时代的真正到来， 水榭花都 24 套和纯水岸 86 套 Townhouse 虽然也是作为大型住宅工程中的一局部，但是无论是楼盘品质、价格及居住的环境都可 同大多数别墅工程相媲美，因此也受到了市场良好的反响。 2003 年继续 2002 年的热闹局面，供给量持续放量，全年供给量不少于 350套，其价格更 是到达了深圳历年 Townhouse售价的顶峰。其中，香蜜湖片区正式成为市场主角，一鸣 惊人，其 Townhouse更创 造了 14000-30000 元/ ㎡的天价。同期的中旅·国际公馆 、东