业主专有权行使的法律限制(0323195510)(033014.pptx

;;一、业主的专有部分界定;原告为19户个人业主及某房产公司，被告为某实业公司。被告系某六层商住楼底层商业用房的所有权人，原告那么为该楼二至六层房屋的所有权人。1998年3月，被告装修其底层房屋，准备增建夹层，将填充墙全部撤除，并将地面下挖1米左右，使部分地梁裸露。由此原告与被告引发纠纷。同年6月，被告委托鉴定，结论为：夹层施工对楼房主体未造成明显的构造性损坏，目前不影响居住和使用平安，但夹层在设计、施工中存在问题，建议委托有资质的单位进展设计、施工。此???，被告按照鉴定结论的要求进展了整改，并于同年9月再次对增建夹层的新设计方案进展委托鉴定，结论为：现经持证设计单位出具的正规施工图，能满足平安使用要求，建议施工期间加强监视，确保工程质量。同年11月，相关政府主管部门同意被告按所报图纸进展施工。但原告仍然不同意被告施工，并提起诉讼。;被告有无权利进展施工？; ?最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件详细应用法律假设干问题的解释?第二条规定： 建筑区划内符合以下条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： 　　〔一〕具有构造上的独立性，可以明确区分； 　　〔二〕具有利用上的独立性，可以排他使用； 　　〔三〕可以登记成为特定业主所有权的客体。 　　规划上专属于特定房屋，且建立单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。;建立部?商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规那么? 第五条：商品房按“套〞或“单元〞出售，商品房的销售面积即为购房者所购置的套内或单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。 第七条：商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共有墙及非共用墙两种。商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙均为共用墙，共用墙墙体程度投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体程度投影面积全部计入套内墙体面积。; 根据以上两部规定可知专有部分的界定区分内外部关系界定标准不同： 在区分所有权人之间有关建筑物的维护、管理、使用等内部关系上，专有部分是以“最后粉刷表层〞为界限的，而在区分所有权人与第三人之间的有关房屋??卖、租赁、投保、纳税等外部关系上那么以壁心为界限。;业主对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但这一权利的行使不能超过应有的界限，否那么就要承担相应的法律责任。 案例：原告与被告均系某小区业主，两家房屋相邻，被告居住在原告楼上。双方入住房屋后，被告将其房屋主卧室卫生间南侧的隔断墙改建，向南推移了38厘米，并对其改建后的主卧室卫生间进展了防水处理。原告得知被告的改建行为后诉诸法院，要求被告将隔墙恢复原状，并赔礼抱歉，赔偿原告房屋因被告的改建行为造成的返潮起皮损失。;;法律关于业主专有权行使限制的相关规定： ?物权法? 第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的平安，不得损害其他业主的合法权益。 第七十七条：业主不得违背法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 第八十三条第一款：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 ?物业管理条例? 第五十三条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业效劳企业。物业效劳企业应当将房屋装饰装修中的制止行为和本卷须知告知业主。;?住宅室内装饰装修管理方法? 第五条：住宅室内装饰装修活动，制止以下行为： (一〕未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重构造； 〔二〕将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； 〔三〕扩大承重墙上原有的门窗尺寸，撤除连接阳台的砖、混凝土墙体； 〔四〕损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； 〔五〕其他影响建筑构造和使用平安的行为。 第七条：住宅室内装饰装修超过设计标准或者标准增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有资质等级的设计单位提出设计方案。 第八条：改动卫生间、厨房间防水层，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。 第十五条第二款：装修人对住宅进展装饰装修前，应当告知邻里。;?建筑装饰装修工程施工质量验收标准? 第规定：建筑装饰装修工程施工中，严禁违背设计文件擅自改动建筑主体承重构造或主要使用功能，严禁未经设计确认和有关部门批准擅自拆改水暖电燃气通讯等配套设施。; 总结以上法律法规规定，法律对业主专有权的限制主要表如今如下三方面： 一、业主行使权利不能危及建筑物的平安，不能损害其他业主的合法权益。 危及建筑物平安