规避土地增值税.docxVIP

各位询辈，最近被一公司的转让房地产纳税事项弄的焦头烂额，但至今没有头绪，主要是卖 方想躲避土地增值税。但我始终没右确定一个好的方法.明天是最后一天期限.万望各位大 侠帮助. 我将观到的小情大体说.下面简称卖方为 A.卖方为B. A公司从箕他企业手中取得某地块使用权，为取得该地所支付的全部价款及税费总计 700 万元。现A公司欲以1200 )i元的价格将该地块转让绐B公司. 如正常直接转让土地使用权,那么会产生以下纳税. f A公司将土地作价1200万元转让给B公司。A公司应缴昔业税、教育费附加、城 建税、上地增值税、企业所街税、印花税万元，B公司应缴契税、印花税万元。 A、B公司总纳税万元。 相关解析及依据法律釜文： (-)A公司的相关涉税： 1、 A公司交纳营业税为(1200—700 ) x5%=25 (相关法规依据：财政部国家税务总局关于苜业税假设干政策问题的通知财税12003)16号第 三条(二十)款规定：单位和个人销传或转止其购殂的不动产或受让的土地使用权， 以全部 收入M去不动产或土地使用权的购茵或受让原价后的余额为营业额。) 2、 A公司依据营业税交纳的教育费附加、城建税为 3、 A公司应交纳的印花税：1200X万分之五 4、 A公司应交纳的土地增值税的计算： 土地增士额为：1200— (7OO+25+2.5+O.6 ) 增值源比扣除金额的比率为： 土地增值税应纳税金额为：471.9x40%—728.1 x 5%= 1 5、 企业所得税(假设企业在转让房地产之前有盈利，那么需交纳，假设万损足照冲政利润，那么不 需纳税)： [1200—(700+25+2.5+0.6+152.35 ) 以上为A企业应该纳税的明晰，合计纳税为万元。 (二〉B公司相关涉税事项： 1、 B公司交纳契税：I200x3%=36 2、 B公司交纳印花税：1200X万分之五 B公司合计纳税为万元. 二，土地站值额500万元可列入R180万元，企业所得 税万元。抵减税款现值万元(假设资金年利率6%,计算房产销皆增值额时， 土地本钱加计20%扣除，土地增值税率30%；第五.年度土地计入开发本钱)。 相关解析： 按照这种正常的转让方式：(I)对土地增值税而云 土地增值额1200-700=500元可以作为 B公司的开发成木,即町作为B公司计算土地增值税的扣除顼目.因为 BB按开发本钱X20我再加计扣除.因此，500万可作为B公司开发本钱.实际是增 加了 B公司500x1.2=600的扣除工程.即让B公司开发房地产出侍时,少交纳上地增值 税为600x30%=l80, (2)对B公司的企业所得税而言，相应500万元的本钱也可冲诚利润, 少交企业所得税为(万元(3)假设B公司的开发的房地产知要经过 5年之后才能卖出，那么相当于递诚税金的现值为万。 三、那么上地转让纳税现（fl支出万元。 相关解析：AB两公司现在交纳的税金介计万政抻五年后将为B公司节约税金的现 AB公司汇总缴纳税金为万. B公司，A公司将负担万元的税金（假设企业有 盈利，需要按转止房地产利润交纳企业所得税的话） 税贝仰以说相当更。 以上正常为正常转让，A公司很难接受。 我代阅了和美的资料.发现许关网站跟报纸最常见的筹划方式是以投资联营的方式去进行. 具体操作为：A以1200万的土地使用权作为投资，与B公司共同成立C公词?而后A将在 C公司的股权以1200的价格转让给BB获得这局部土地的完全控制权.（涉 及到B独门控制一个公司的情况J以隐蔽处理） 相关的资料及网址如E： hUp:// 或 以上观点的持有.主要是基于以下法规来考虑： 根据财政部、国家税务总局K关于股权转让有关营业税PJ题的通知》（财税I2OO2JI91号）， 以无形资产、不动产投浚入股，参与接受投浚方利润分配，共同承当投资风险的行为，不征 收营业税。对股权转让也不征收营业税。 根阳财致部、国家税务总局《关于土地增值税?些具体何题规定的通知》（财税［1995）48tf（税。对投资、 联营企业将.述房地产再转il?的.应征收土地增值税。 J.?是好多筹划人士都得出了这样的结论：A公词以拟被转让的I.地使用权跟B公司共同投 资时，不交纳营业税，也不交纳土地增值税。而后转让内部股权，让 B实际控制这局部土 地使用权。到达FI的。 我咨询了相关的税务人士后.对这个筹划有点资解 不敢轻易按照这个方案避行操作 （毕竟牵扯到上百万的税金〉? 主要疑点如下： （1〉政策诂用上的风险.A公司迅速以股权转il：形式实现单方退出，实质上仍有土地使用 权直接转让的嫌疑 ——是否在股权转让时真的不用补缴土地？ （2） B公司通过C公诃对该上地使用权进行控制后,然后再进行开发, B公司开发完毕再 转让该房地产，缴纳上地增值税时，那1200万是否凹以