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合生创展:商业物业租售运营机制
商业物业租售运营机制
目 录 ??????????????????????????????? 页 码 前 言 ???????????????????????????????? 3 第一章 商业物业经营组织 ……………………………………………………………… 3
第一节 商业物业经营的含义
第二节 商业物业经营机构
第二章 商业物业的前期与规划设计论证和经营方案制定与审批…………………… 6
第一节 前期论证与规划设计论证
第二节 租售规划制定与流程转换
第三章 商用物业租售营销方案的制定与审批 ???????…………………………8
第一节 租售营销方案制定与审批
第二节 单元售价的制定
第三节 单元租价的制定
第四节 阶段性价格调整及制定促销措施
第五节 制定商用物业租售付款方式
第四章 商铺/写字楼面积计算与编号 ……………………………………………… 19 第五章 宣传推广与营销费用的制定与审批 ………………………………………… 20 第一篇 商业物业的宣传推广工作指引
第二篇 商业物业营销费用预算管理办法
第二节 预算编制及评审小组
第三节 年度预算编制和审批流程
1
第四节 月度预算编制及审批流程 第五节 预算方案调整
第六节 预算执行监督措施
第七节 营销费用标准单价
第六章 交楼标准的制定及审定装修标准…………………………………………… 30
第一节 商用物业交楼标准的制定 第二节 审定装修标准
第七章 商铺销售、租赁工作程序 …………………………………………………… 32
第一篇 销售
第二篇 租赁
第一节 认租手续及审批办理程序 第二节 商场/商铺租户租赁资格评估 第三节 写字楼租户租赁资格评估 第四节 租赁合同签署程序
第五节 续约、再出租办理程序 第六节 竞价程序
第七节 挞定程序
第八节 退租手续办理程序
第九节 商铺交付使用程序
第十节 带租约出售程序
第十一节 转租程序
第十二节 现场管理规定
2
第八章 商用物业租售台帐建立及租售控制程序 ????????????????? 52
第一节 租售台帐
第二节 租售控制
第九章 经营管理及推广 ?????????????????????? ?????56
第一节 租金、管理费缴付程序
第二节 租金摧收及违约处理程序
前 言
合生创展集团在董事局的正确领导下得到迅猛的发展,业务从广州拓展到北京、上海、天津、西安等地,在商品住宅市场上,已成为行业的领头羊。随着集团业务的不断扩张以及广州房地产市场竞争的日益激烈,如何使企业能在变幻莫测的市场环境中游刃有余地主宰发展速度,能在充满风险的投资环境中保持稳健,规避风险,成为地区公司实施以房地产开发为核心的多元化策略的出发点。
盘活资产,经营好商用物业将成为地区公司另一个利润的来源,增值的商用物业和稳定的长期性收益将有利于集团长期稳定的发展。
本制度将建立起一个商用物业的经营体系,指导该项工作的进行。
第一章 商业物业经营组织
第一节 商业物业经营的含义
一、商用物业范围
由地区公司下属各项目公司开发、建设的所有用于营商或办公用途的物业,具体包括,
1、大型纯商业项目,专业写字楼、专业商场,
〃整个项目用途是纯商业的,无住宅功能的,例如越华
〃项目依托住宅区、商住结合,但单体面积40000?以上,例如骏景商业广场
2、非大型纯商业项目,地铺、商业裙楼、改作商用的架空层或其他场地,
二、经营的含义
1、指通过充分的市场调研,准确的市场定位,合理的规划设计,建造出优质的商业物业,运
3
用富有成效的营销手段,租赁与销售的合理分配使商用物业建设良性循环,物业不断增值从而使公司
利益最大化的行为过程。
2、具体表现为以下四个阶段,
,1,投资开发期
〃市场环境调研
〃项目可行性分析
〃市场定位论证
,2,前期策划期
〃专项市场调研及对手分析
〃项目的发展目标
〃规划设计
〃确定具体市场定位
〃总体市场策略
,3,租售推广期
〃项目主题整体形象包装
〃项目布局规划
〃项目功能规划
〃租赁与销售分配
〃时期、区域划分及推广时机的把握
〃阶段租售计划制定
〃策略定价
〃租/售宣传推广
〃租售洽谈及签约
,4,经营期
〃商家经营行为管理,包括对商家的经营范围及合法经营的管理、形象管理、污染管理等。
〃物业管理,包括公共秩序、车流人流管理、货物运送、设施管理、安全等等。
〃公共关系管理,处理与工商行政管理部门、环保、消防、公安、卫生检疫、街道、城管
等政府部门的关系。
〃经营期宣传推广确立市场形象,提高市场知名度和地位,吸引消费者来消费。
4
〃
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