合生创展：商业物业租售运营机制.doc

合生创展：商业物业租售运营机制 商业物业租售运营机制 目 录 ??????????????????????????????? 页 码 前 言 ???????????????????????????????? 3 第一章 商业物业经营组织 ……………………………………………………………… 3 第一节 商业物业经营的含义 第二节 商业物业经营机构 第二章 商业物业的前期与规划设计论证和经营方案制定与审批…………………… 6 第一节 前期论证与规划设计论证 第二节 租售规划制定与流程转换 第三章 商用物业租售营销方案的制定与审批 ???????…………………………8 第一节 租售营销方案制定与审批 第二节 单元售价的制定 第三节 单元租价的制定 第四节 阶段性价格调整及制定促销措施 第五节 制定商用物业租售付款方式 第四章 商铺/写字楼面积计算与编号 ……………………………………………… 19 第五章 宣传推广与营销费用的制定与审批 ………………………………………… 20 第一篇 商业物业的宣传推广工作指引 第二篇 商业物业营销费用预算管理办法 第二节 预算编制及评审小组 第三节 年度预算编制和审批流程 1 第四节 月度预算编制及审批流程 第五节 预算方案调整 第六节 预算执行监督措施 第七节 营销费用标准单价 第六章 交楼标准的制定及审定装修标准…………………………………………… 30 第一节 商用物业交楼标准的制定 第二节 审定装修标准 第七章 商铺销售、租赁工作程序 …………………………………………………… 32 第一篇 销售 第二篇 租赁 第一节 认租手续及审批办理程序 第二节 商场/商铺租户租赁资格评估 第三节 写字楼租户租赁资格评估 第四节 租赁合同签署程序 第五节 续约、再出租办理程序 第六节 竞价程序 第七节 挞定程序 第八节 退租手续办理程序 第九节 商铺交付使用程序 第十节 带租约出售程序 第十一节 转租程序 第十二节 现场管理规定 2 第八章 商用物业租售台帐建立及租售控制程序 ????????????????? 52 第一节 租售台帐 第二节 租售控制 第九章 经营管理及推广 ?????????????????????? ?????56 第一节 租金、管理费缴付程序 第二节 租金摧收及违约处理程序 前 言 合生创展集团在董事局的正确领导下得到迅猛的发展,业务从广州拓展到北京、上海、天津、西安等地,在商品住宅市场上,已成为行业的领头羊。随着集团业务的不断扩张以及广州房地产市场竞争的日益激烈,如何使企业能在变幻莫测的市场环境中游刃有余地主宰发展速度,能在充满风险的投资环境中保持稳健,规避风险,成为地区公司实施以房地产开发为核心的多元化策略的出发点。 盘活资产,经营好商用物业将成为地区公司另一个利润的来源,增值的商用物业和稳定的长期性收益将有利于集团长期稳定的发展。 本制度将建立起一个商用物业的经营体系,指导该项工作的进行。 第一章 商业物业经营组织 第一节 商业物业经营的含义 一、商用物业范围 由地区公司下属各项目公司开发、建设的所有用于营商或办公用途的物业,具体包括, 1、大型纯商业项目,专业写字楼、专业商场, 〃整个项目用途是纯商业的,无住宅功能的,例如越华 〃项目依托住宅区、商住结合,但单体面积40000?以上,例如骏景商业广场 2、非大型纯商业项目,地铺、商业裙楼、改作商用的架空层或其他场地, 二、经营的含义 1、指通过充分的市场调研,准确的市场定位,合理的规划设计,建造出优质的商业物业,运 3 用富有成效的营销手段,租赁与销售的合理分配使商用物业建设良性循环,物业不断增值从而使公司 利益最大化的行为过程。 2、具体表现为以下四个阶段, ,1,投资开发期 〃市场环境调研 〃项目可行性分析 〃市场定位论证 ,2,前期策划期 〃专项市场调研及对手分析 〃项目的发展目标 〃规划设计 〃确定具体市场定位 〃总体市场策略 ,3,租售推广期 〃项目主题整体形象包装 〃项目布局规划 〃项目功能规划 〃租赁与销售分配 〃时期、区域划分及推广时机的把握 〃阶段租售计划制定 〃策略定价 〃租/售宣传推广 〃租售洽谈及签约 ,4,经营期 〃商家经营行为管理,包括对商家的经营范围及合法经营的管理、形象管理、污染管理等。 〃物业管理,包括公共秩序、车流人流管理、货物运送、设施管理、安全等等。 〃公共关系管理,处理与工商行政管理部门、环保、消防、公安、卫生检疫、街道、城管 等政府部门的关系。 〃经营期宣传推广确立市场形象,提高市场知名度和地位,吸引消费者来消费。 4 〃