策源上海社区商铺案例库十尚坊商业街.pptxVIP

上海社区商铺案例库——十尚坊商业街报告编写目的：通过对各典型案例的调研分析，着重考量其发展沿革、业态配比、租售情况等，以为部门今后项目的洽谈及内部员工工作技能的提升贮备资源、提供依据。案例调研时间：2007年8月报告撰写时间：2007年8月-9月项目启示：启示一：用差异化定位挑战“地段核心论”启示二：设计立足于经营本源一、案例背景介绍项目概况“十尚坊”位于闵行区龙茗路（顾戴路、平阳路段），其名称来源于商业街中10栋形态不一的商业建筑，全长300米，总建筑面积为18000平方米。原为江南星城社区商铺，上海丰柏企业发展有限公司2003年收购后，对项目进行了适度改造，并聘请时尚生活中心有限公司对十尚坊进行统一经营管理。2005年开始招商，按规划，“十尚坊”中餐饮占60%，精品零售占20%，服务、娱乐占20%。 租金时间项目租金2005年（十尚坊招商时）半岛大都汇3-4元/㎡/天目前十尚坊8-9元/平方米/天半岛大都汇沿街：3.5-3.8元/平方米/天（1-2层）内街：3.5元/平方米/天（1-2层）龙茗路、顾戴路沿线普通住宅底商约为2-3元/㎡/天餐饮约为3-4元/㎡/天二、案例启示启示一：用差异化定位挑战“地段核心论”区位特征——小范围看，生活类消费基本充足大量消费人口支撑：龙茗路周边建有金汇豪庭、新时代富嘉及江南星城等近20个中高档小区。预计该区域入住、容纳人口可达10万－15万。处于生活、商业区的末端：龙茗路沿线的新建小区基本集中在顾戴路以北，以南则主要是江南新城的一、二期；十尚坊建造初期，龙茗路沿线商铺也基本集中在以半岛大都汇为代表的顾戴路以北路段，从顾戴路到漕宝路，以沿街商铺为主，整体呈由旺到淡的递减趋势。注：半岛大都汇东苑半岛花园东南角，总建筑面积1.7万方，由多幢商业用房组成，分为酒楼宴会区、特色小吃区、便民服务区、异域风情区和休闲娱乐区，引进有上岛咖啡、和记小菜、阿英煲、平潭汇家常菜、克莉迪娜专业美容等简单生活类消费为主的商家，并配备有 1.1 万平方米的地下停车场及 300 多平方米的儿童游乐场。人口、商业集中区商业街末端区位特征——大范围看，时尚餐饮休闲消费需求较大上海的西南区域又是整个城市中活跃的、时尚的、富有激情的新上海人的聚居地之一，这些人有良好的教育背景、稳定的高薪收入、对于生活质量的较高要求。他们需要的商业形式是一个可以交流、放松、体验生活的空间，这个空间超越了社区商铺的层次。项目开发期间，该区域基本以商场、卖场及生活配套类商业为主。项目定位定位综合考虑项目所处区位及自身特点，开发商将其定位于区域副商业中心，即介于区域商业中心与社区商铺之间，通过统一的经营管理，将其打造区域互补型商业（餐饮为主，兼顾休闲、娱乐、零售等业态）的时尚休闲消费中心。项目不但可以满足该地块周边步行15分钟路程住宅区居民需要，还可以吸引整个古美板块，以及辐射至周边七宝、莘庄、春申等人口密度较大的区域范围。以较具特色及较大比重的餐饮，扩大了消费人群范围。 项目招商过程中引入了类似于“订单地产”的概念，投资者可以在商业街规划落实前参与其中，给出建议，并签订框架式协议，这就使得投资者能购买到更为满意的商铺，也有利于入驻业态的错位互补，减小了投资风险。位置商家类别位置商家类别1号Kfc快餐5号香港肥杜火锅港式火锅/东南亚风味菜Sport100运动服饰专卖金伟利海派菜馆Papa john’sPizza叼馋台湾菜2号九仟口味塘野鱼馆本帮菜/粤菜吉亨面馆台湾面馆3号唐韵茶坊茶坊光大自助银行银行自助营业厅Easy厨房江西菜6号九香炭烤东北炭烤藏乐汤坊粤菜小家碧玉本帮菜4号苏菲食尚淮扬菜雷允上药房东北人东北菜组合发型美发快客便利店仙霸玩具店玩具店拉祜酒家云南菜7号蓝之艇海洋风情餐厅本帮菜位置商家类别位置商家类别8号澳门街澳味葡菜餐厅9号大渝合川菜久景服饰服饰店雪峰高山茶茶坊哥弟服饰店甜蜜蜜港式茶餐厅Maple creek精品生活馆家居用品专卖番茄主义西餐龙之道保健养生会所10号洁丰干洗洗衣房迪欧咖啡咖啡厅中国电信电信营业厅一诺意大利咖啡咖啡厅瑞鑫坊苏浙沪特色风味菜豪泉桑拿会所哈达瑜伽会所从商家数量看，餐饮占63.2%，精品零售占18.4%，服务、娱乐占18.4%。与前期规划基本相符启示二：设计立足于经营本原建筑特征：原建筑形态及规划不适合商业经营江南古典风格外立面不通透，色调灰暗、封闭人行步道狭窄仅有少量花坛外，其余皆为硬地为了克服以上建筑形态产生的对于商业经营的不利因素，并与项目时尚、现代的消费业态定位相呼应，开发商聘请HMA建筑设计事务所对其进行了整体改造。建筑改造：建筑设计主要使用木百叶和砖百叶，包裹于原建筑的外面，适度保留原建筑的形态并增加采光和通透感，使之更适合商业功能的发挥。“木”元素“砖”元素改造后改造前加大绿化：引入“花园”的概念，