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定位模型 定位是发展商业首先要解决的几大关键问题之一， 定位适当与否直接决定着商业项目未 来发展的成败。定位的内容包括整体功能、主题 / 概念、规模、目标客群、业态 /业种、经营 品类、商品档次 / 品牌 /价格、布局、营销方式、配套服务等各个方面，对于不同的项目，定 位的重点可能也有所不同。 一个完整的定位过程通常也遵循从宏观到微观、 从客观现象出发的逻辑思路， 囊括了宏 观/ 区域经济研究、市场研究、消费者研究等内容，从而最终得出定位结论，具体如下图所 示： 第一步 第二步 整体功能定位 宏观 / 区域 主题 / 概念定位 经济研究 规模定位 第三步 第四步 市场环境 目标客群定位 业态 /业种定位 研究 商品 /档次定位 布局、营销方式、 配套服务等 顾客资源 环境研究 调研 定位 就公司目前已完成定位项目看， 可根据商业开发的整体规模和复合程度分为两大类： 给 定业态项目的定位和综合商业项目的定位。 相比较而言， 给定业态的商业项目定位通常涉及 的内容相对较具体且更深入， 而综合商业项目定位涉及的内容更宽泛且更宏观。 但总体而言， 定位的大思路是一致的，即，从市场环境（包括供给、消费者需求、顾客资源等）的客观情 况出发，结合项目的商业功能，构建项目的定位框架。 一、 给定业态的商业项目定位 给定业态的商业项目通常规模相对较小， 业态比较单一， 定位的重点内容在于目标客群、 形象、商品种类 / 价格，另外，卖场布局、营销方式、配套服务等也是定位涉及的内容范围。 1. 研究思路 对于给定业态的商业项目定位来说，要确定项目的目标客群、形象、商品档次等问题， 首先应了解项目的运营环境， 包括城市的经济发展环境、 市场环境和顾客资源环境， 其中最 核心是市场环境和顾客资源， 主要通过对于市场现有情况的深入分析、 对比与借鉴， 确定给 定业态商业项目的具体定位内容。 2. 研究框架、内容及方法 从公司已完成的给定业态的定位项目看， 给定业态多为超市和百货， 且尚未形成统一的 定位思路。就零售商业而言，在大的板块内容上基本类似，而在某些板块，研究重点 / 方向 有所不同。概括说来，零售商业定位研究主要从以下板块和内容展开： 板块 内容 细分内容 思路 方法 备注 一 、 区 1. 行 政 区 划 与 位置、面积、辖区、人口 提供城市经济外向性及区域 域 经 济 人口 互动方面的信息， 为确定项目 分析 2. 区位特征：对 道路交通、到周边城市的时间 的辐射范围 / 整体定位提供支 外 交 通 及 与 周 周边城市的分布，在区域的地位