按揭管理工作流程.docx

按揭管理工作流程 第四章按揭管理工作流程一、按揭管理目的：与银行保持良好的合作关系的同时，监视其履行“银企协议〞〔即银行与企业签署的合作协议〕以保障我司的利益，保证楼宇贷款如期发放，按要求合理支配各银行贷款比例,完成各项按揭数据的统计，并能适时向上级汇报各银行的贷款状况、政策改变状况。二、按揭工作的联络部门和合作单位1、合作单位：各销售中心办理按揭的各大银行2、内部联络部门包括：财务资金部、销售管理部、客户关系部、法务部、项目开发部〔或同职能部门〕，连接板块包括合同管理、数据管理、收楼管理、产权管理及价单管理。三、按揭管理流程：〔一〕工作流程图〔以广东省为例〕〔二〕关于银企合作协议的前期预备工作A、新工程必需提早3.5个月向销售管理部汇报，汇报内容包括：1理解当地实力较强的银行，并依据楼盘的货量向销售管理部建议引入银行的数量及引入哪些银行，再由销售管理部进展银企协议的磋商及签署工作。〔注：关于工程开发贷款的状况，统一由销售管理部向资金管理部理解，销售管理部会把相关信息向工程经理转达，假设新工程还有其它状况需询问资金管理部，请工程经理亲自联络。〕2当地实力较强的银行对大型开发商有何操作〔如绿色通道〕、优待〔如按揭成数、贷款年限、收费优待等〕。3当地银行的审批时间和权限，放款速度和时间，对大型开发商可否实行快速放款，假设实行快速放款，开发商要为银行供应什么条件或保证？4当地银行对抵押房产财产保险的购置状况。5当地银行对合同鉴证、抵押登记、产权证的办理流程及要求，对权属证的保管要求、有否特殊的收费要求。〔特殊留意当地房屋权属和土地权属是否分创办理，当地银行是否要求办理购房者的《土地他项权利证明书》〕6当地开发商为按揭贷款供应何种担保方式？保证期限的起止时间？7当地司法机关对于强迫执行的施行状况，当地银行、开发商有否办理按揭合同的债权文书公证及办理的比例。8对港澳台、外籍人士的按揭有什么特别要求或限制？B、新工程必需提早2个月向销售管理部汇报，汇报内容包括：1、公积金中心是否要求开发商进展准入申请，有哪些手续和要求？2、理解公积金贷款办理流程〔包括贷款须知、货款流程、业务介绍等〕，并供应资料给销管部。3、公积金中心的业务范围划分状况：〔1〕公积金中心有没有指定办理公积金贷款的银行，与我司合作的银行中哪些可办理？〔纯公积金和组合贷款分别理解〕；〔2〕是否存在不同的公积金中心侧重办理不同业务范围〔即不同公积金中心对应不同政府职能部门、事业单位〕的状况？〔3〕有没有按不同区域由不同的公积金中心办理业务或由不同的银行对应不同的公积金中心。4、公积金中心贷款中的保证金问题：〔1〕公积金中心是否要求房地产商留存保证金，留存多少？例如：按贷款额的比例留存、按公积金局部留存等。〔2〕保证金留存的方式是预存还是在发放的贷款中划扣？〔3〕需否另外开立保证金帐户？什么时候可用法保证金？〔4〕保证金的作用是什么？保证的范围是什么？〔5〕公积金中心或银行在什么状况下有权扣划保证金存款？5、对于纯公积金和组合贷款〔分别理解〕，当地的担保方式有哪些？担保范围和担保期限是什么？开发商或担保公司如何履行担保责任？6、担保公司所供应的担保范围、担保期限、担保方式是什么，与我司所提供的阶段性担保有什么不同。7、公积金贷款的房屋抵押权人的主体是谁：〔1〕纯公积金贷款的抵押权人是公积金中心还是受托付的银行？〔2〕组合贷款中，是否存在不同贷款局部由公积金中心和银行分别成为抵押权人的状况，这种状况是出一个他证还是两个他证？〔3〕假设有担保公司，纯公积金贷款和组合贷款中的抵押权人如何设定？8、在组合贷款中，假设出现借款人只拖欠公积金中心或银行其中一方的供款并到达解除按揭合同的条件时，由谁作为诉讼主体起诉借款人并解除按揭合同？纯公积金贷款中，假设借款人欠供款，由谁作为诉讼主体起诉借款人并解除按揭合同？9、公积金贷款〔包括纯公积金和组合贷款〕的预抵押登记和房产证、他项权证的手续由哪方负责办理，哪方负责帮助。10、房地产开发商、公积金中心、银行、担保公司签署的合作协议状况〔纯公积金和组合贷款分别理解〕：〔1〕由公积金中心与银行签署的托付协议。〔2〕由公积金中心与房地产商签署的合作协议。〔3〕银行与房地产商签署的公积金合作协议。〔4〕公积金中心和银行、房地产商三方签署的公积金合作协议。〔5〕担保公司与房地产商签署的合作协议或文件、担保公司与银行和公积金中心签署的合作协议或文件。把上述协议/文件的版本供应给销管部。11、担保公司与客户签署的公积金贷款文件或合同、公积金中心与客户签署的贷款文件或合同、银行与客户签署的公积金贷款文件或合同。把上述文件/合同的版本供应给销管部。1