房产二贷业务流程.docx

房产二贷业务流程 房产二次抵押业务流程适用范围：适用于当地允许办理房产的二次抵押贷款业务，该房产已经办理抵押贷款，还有肯定的剩余价值。且房产证在抵押人手中。一、信息理解：1. 理解借款人信息：个人信息〔工作、收入〕、家庭信息2. 确认借款金额、借款期限、借款利率、借款用处及还款来源3. 抵押房产的根本状况〔房屋坐落位置、房屋面积、房屋建立年月、产权状况、可否上市交易、一贷金额、是否有一贷合同、是否出租或预备出租、房产性质〕估算房屋大致市值范围，确认借款额度。4.符合条件的需告知其业务流程及费用担当形式。二、贷前调查:1.查看证件：①借款人：夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明②抵押人：抵押房产的房产证、土地用法权证、一贷合同、夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明2.一次看房：抵押人与业务人员到抵押房产处，查看抵押房产的基本信息〔房屋坐落位置、房屋面积、门牌号〔拍照〕、房屋建立年月、房屋的共有权人、房屋性质〔可否上市交易〕、证件是否齐全、是否出租或预备出租、是否有老人居住〕，推断房屋能否进展抵押，并针对所抵押的房产通过房产中介确定大致市值。3.房管局查档：伴随抵押人到房管局查档，落实房产是否做过抵押、是否存在查封、冻结、可否上市交易、能否做抵押登记及一贷金额、期限。4.保证住宅调查：查看保证住宅的产权证、保证住人相关信息。解答保证住宅人关于其应担当义务范围的相关问题。5.确定房产市值：①找房产中介确定抵押房产的市值②找评估所对抵押房产市值做评估备注：依据当地房管局要求，要求到固定场所做评估的，到房管局指定的评估所评估，没有指定的，那么找一家评估所建立长期合作关系，可对抵押房产市值做低评，掌握风险。三、查找放款客户将借款信息〔金额、期限、利率〕照实告知放款客户，并理解贷款客户有无特别要求。将抵押房产的信息照实告知放款客户，依据放款客户的意愿，如需二次看房，伴随贷款客户到抵押房产处查看房产，并向邻居询问该房产主人是否是抵押人、抵押人的口碑、抵押房产有无出现过影响房产转让的因素，如：火灾或令人忌讳的事情等。四、借贷条件协商定案。借放款双方就借款金额、借款期限、利率、进展协商；再次告知双方办理流程、费用负担及缴费方式，核实双方卡号，说明款项交接方式及流程。五、签署效劳协议收取效劳费1.借贷双方没有异议，双方签署效劳协议。2.效劳协议签署完毕后，收取借款客户效劳费〔一次性收取或实行其他形式收取〕。六、签署二次抵押类民间借贷合同1、查看贷款到期日，如为公休日，告知双方须按时还款，工作日撤押；2、确认双方对于借贷合同内容无疑义，无异议；3、互换证件进展再次查看，确认在场人员，进展合同签署。4、借贷期限最长6个月且抵押期限不得超过一次抵押期限。七、到房管局做抵押登记业务人员伴随借款人、抵押人、贷款人带好相关资料到房管局做二次抵押登记手续。八、领取他项权利证书，房产证原件交接给中介方。依据房管局下他项权利证书的时间准时到房管局领取他项；抵押房产的房产证需放在中介方手中，假设放款人要求将房产证原件放自己手中保管，且借款人同意的状况下，需让放款人出具收到房产证原件的收到条，且借、放款双方均需签署具结书。九、放款：在场人员：借款人、贷款人、中介方人员账号：借款借据上借款人账号或借款借据指定的账号1.按时到房管局领取他项权利证书，按时放款2.假设当地房管局下他项的时间较长，借款客户想提早拿到款项，可实行以下方式：①询问借款客户，办理加急，加急费由借款客户支付②询问放款客户看法，假设放款客户同意不见他项放款，伴随借款客户、放款客户到银行转账。3.保存好转账凭条假设通过网银转账形式转账后打印转账凭证，或手机拍照打印凭证，中介方留转账凭证复印件假设通过银行自助存取款机〔ATM〕或银行柜台转账，打印、留取转账凭条，中介方留转账凭证复印件备注：大额借款金额到银行柜台进展转账4.首期利息支付以现金形式支付首期利息。假设担忧借款人不支付利息，可以实行以下几种方式：①借款人先以现金支付利息，贷款人再进展打款②贷款人先转局部款项，借款人以现金形式支付首期利息，再打剩余的借款金额③打包收取利息、效劳费十、催款催息十一、还款撤押：撤押时签署合同的当事人必需全部到场，撤押后当场销毁或还给借款人相关证件。业务风险点：1、借款人还款来源的真实性及有效性2、房屋共有权人状况3、逾期房子如何变现问题；4、重复抵押的抵押率掌握问题5、一贷抵押的真实状况6、房地产权证真实性。风险建议：1.落实客户借款用处〔是否属实〕、及还款来源〔生意市场前景/运营情况〕、借款人口碑〔有无其他负债〕、抵押物〔是否可以进展转让、房屋共有权人是否同意、抵押物是不是合法〕