关于工业用地合作模式构想(精).doc

对于工业用地合作模式的构思(精) 对于工业用地合作模式的构思(精) PAGE / NUMPAGES 对于工业用地合作模式的构思(精) 对于工业用地合作模式的法律商讨 上海市合力律师事务所瞿沁律师 近来我们的律师团队在帮一家境外客户谈判一个工业用地的合作开发项目 ,在谈判中遇到对合作模式和法律风险的商讨 ,很有典型意义。 好多原来利用工业用地开设工厂的公司 ,因为家产的导出或升级 ,以及像南方地域 “退二进三 ”政策的实行 ,好多工业土地和厂房被闲置。但这些原来的家产园区却成为了开发商手中的 “香饽饽 ”,怎样项目合作谈判中在业主和开发商之间设计一个共赢的场面 ,合理合法地利用好节余 30-40 年土地使用年限 ,是这种物业合作成功与否的重点。以下本律师就几种合作模式进行商讨 : 一、重走土地 “招拍挂 ”流程 ,在保证原土地使用权人利润的情况下 ,由开发商在 一级 市场从头获得地块的开发权。这种项目一般都有几个特色 :(1 项目可开发面积 大;(2 地区整体规划已经升级 ,即工业用地将规划成商业或综合用途 ;(3 政府配合度高 (既要保证原权益人拆迁征地赔偿款到位 ,又要保证开发商拿地。同时 ,这种项目假如先期招商引资做到位 ,如在引进大卖场、酒店、公司总部等税收大户的条件下 , 成功的可能性会更大。 从法律风险来讲 ,因为波及到土地招拍挂的一些灰色地带 ,比如怎样保障征地补 偿的环节开发商资本介入的安全性、政府经过设置招拍挂条件等手段限制其余竞拍者的操作能否违规等 ,律师一般只好将各方的风险控制到最小 ,并考虑好资本退出的渠道 ,慎重对待项目的合规性问题。 二、业主方出地 ,开发商承建并营运的合作模式。依据租借期最长 20 年的规定 , 业主 能够将 20 年的土地使用权承租给开发商 ,由开发商出资在地块上建筑厂房、科研用房、办公楼等 ,并对外经营利润 ,在租借期满后无偿将物业移交给业主。此种开发模式因为对业主来讲利润稳固 ,复杂性小 ,故可操作性也比较大。 以这种模式合作需要注意两个问题 :一是开发商在投入建安成本后还要考虑项目长久稳固的利润率 ,很有可能需要利用项目财产进行融资 ,这样一来加大了业主方的法律风险 ,一般我们不建议业主赞同开发商以物业进行抵押贷款 ;二是项目在报建环节的手续比较复杂 ,业主在开发商全权代理的状况下还要防止自己肩负不用要的法律责任 ,所以律师需要在合同中对开发商建设以及经营环节的责任商定明确。 三、业主和开发商进行合作 ,一方出地、一方出资 ,建立项目公司或以合作合同形式共 同投资、共享利润。此种合作模式固然在房地产项目合作开发中屡试不爽 ,但 要用到工业项目的开发上倒是难度不小。主要原由是业主作为原工业用地的权益人 , 没有任何涉及房地产开发的经验 ,而合作开发模式对于项目的管理和控制度要求较 高,对于风险躲避性较强的生产型公司主来讲 ,合作谈判的技术性难度较大。其次在解决项目资本的问题上 ,开发商必然会利用项目自己的财产进行融资 ,从而对开发商能否能经营好项目 ,并以连续的后期现金流保障项目的回款能力也是一个很大的考验。 四、开发商以项目代建的模式 ,帮助业主进行开发。即开发商肩负开发任务 ,经过管理 和品牌输出 ,为已业主供给房地产全过程的管理。在这个过程中 ,业主既可负责筹备项目开发所需资本 ,也可由开发商利用其资本平台进行融资 ,同时业主拥有项目开发中的投资决议权、监察权、建议权和知情权 ,享有项目的投资利润 ,肩负项目投资风险。 此种合作模式一般合用于体量较大的项目 ,而开发商需要具备成熟的项目管理和营销经验 ,所以对好多项目来讲 ,这种合作模式以及合作伙伴的选择上堪称是可遇而不行求。 自然 ,在商讨上述模式的过程中 ,必定会有对工业用地的开发限制提出各样挑战 , 最重要的一点是用途上打破厂房、科研用房、职工宿舍、以及合理的商业配套时能否违纪 ,能否会被视为违章建筑而限制经营用途、甚至是被要求补缴土地用途差价 部分的出让金等等。不能否定在土地资源日趋稀缺 ,家产布局更新换代的今日 ,在工业地产上大做文章的开发商层见迭出 ,成功的项目也不胜列举 ,我们以为在工业地产项目的开发与合作上 ,土地用途限制的打破既是一个不得不考虑的问题 ,亦是一个不得不肩负的风险。 (以上仅代表看法法律网 律师个人看法