土地增值税课件(2013.08.22).pdfVIP

精品教学课件设计 | Excellent teaching plan 土地增值税讲义 土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物 （简称转让房地产）所取得 的增值额为征税对象、依规定税率征收的一种税，属于行为税类。国务院于 1993 年 12 月 13 日发 布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 （以下简称“条例”），并于 1994 年 1 月 1 日起在全国 实施。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 （以下简称“细则”）于 1995 年 1 月 27 日发 布实施。 一、纳税人、征税范围 （一）土地增值税的纳税人 根据条例、细则以及国税函发〔 1995 〕110 号文件的规定，土地增值税的纳税人，是有偿转让 国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人。包括：各类企业单位、事业单位、机关、 团体、个体工商户以及其他单位和个人， 也包括外商投资企业、 外国企业驻华机构、 外国驻华机构、 外国公民、华侨、洪、澳台同胞等。 其内涵为：第一，不论法人还是自然人；第二，不论经济性质；第三，不论内资与外资企业、 中国公民与外籍个人； 第四， 不论部门。 只要有偿转让房地产取得收入， 都是土地增值税的纳税人。 （二）征税范围 1 、凡转让国有土地使用权、地上建筑物（包括地上地下的各种建筑及各种附属设施）及其附 着物（是指附着于该土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品，如花、草、树木等）并取得收 入的行为都应当缴纳土地增值税。国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 （细则） 这样界定土地增值税征税范围有三层含义： （1）土地增值税仅对转让国有土地使用权征收，对非法转让集体土地使用权不征税。集体土 地必须依法征用成为国有土地后才能转让，否则，不能纳入土地增值税的征税范围。 精品教学课件设计 | Excellent teaching plan （2 ）土地增值税只对转让房地产征收， 不转让的不征税 （例如出让土地、 房地产出租的行为） 。 出让属于一级市场，转让属于二级市场，土地增值税只对转让房地产的行为征税。房地产是否转让 要以其权属是否发生实质性变更为准。 （3 ）土地增值税只对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为而未取得收入的不征税 （例如继承赠与等方式） 。 （三）常见问题 1 、对转让国有土地使用权同时转让地上花草树木的收入是否征收土地增值税？ 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 （以下简称“《条例》”）规定：“转让国有土地使用权、 地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人， 为土地增值税的纳税义务人， 应当依照本条例 缴纳土地增值税。 ”“花草树木”属于土地附着物，转让国有土地使用权同时转让地上花草树木并取得 收入的行为属于土地增值税征税范围。 需要注意的是， 单纯转让花草树木而未同时转让国有土地使 用权的行为属于增值税征税范围，不属于土地增值税征税范围。 2 、转让国有土地但尚未办理土地使用权证是否应当征收土地增值税？ 根据 《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》 （国税函 〔2007 〕 645 号）的规定，土地使用者转让或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其 在转让、 抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续， 只要土 地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利， 且有合同等证据表明其实质转让或置换了土 地并取得了相应的经济利益， 土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴