开发流程和经济测算插件1—资金流平衡案例.pptxVIP

项目整体发展构思整体开发节奏的把控整体规划的构思项目资金平衡运作本项目作为一个超级大盘和有资金限制条件，现金流的关键节点是第一阶段 为了便于计算现金流平衡，我们按季度分析了2006~2008年的项目财务经济指标。在计算现金流之前，必须明确现金流的资金出口和入口：资金入口：自有资金：2亿已确定的银行贷款：预计约1亿其他股权或者非股权融资未确定的预售回款资金出口：土地拆迁补偿费：已交纳1亿，剩余2.4亿又分为房屋建设用地拆迁补偿1.4亿和公园用地拆迁补偿1亿元市政道路建设费用：约1亿不可机动的还建房建设费用：约1.2亿（18个月完成） 项目房屋建设与报建费用可机动的公园建设费用：约0.9亿（建设时期可机动）项目现金流平衡计算——2007年资金压力大，资金缺口约1亿注：粉红色现金流入数据——预测的销售收入粉红色现金流出数据——范围内可机动的支出销售收入发生时点为房屋的销售时间工程建设款支付与工程进度一致2006年2007年2008年2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q现金收入0010243 5122 5122 6829 3414 3414 1022251115111 一阶段销售收入10243 5122 5122 6829 3414 3414 二阶段销售收入10222现金支出10350 5250 14824 7657 13307 13477 4101 2391 1755 4036 4440 道路建补偿费1000070007000 回迁建设费20003000300030001000 前期工程费150300200500100100180 市政代收费10030051010010010090600300200132 建安费用500294130002500193550010050030003341 室外环境5003005001768结论：2007年资金压力大，特别在年中两个季度项目资金缺口约为1亿在弥补2007年的资金缺口以后，基本上从2008年初现金流开始平衡 管理费10010018315010010017510083100100 不可预见费5025712012016015850100150172 营销推广500859300200300219150100200229 销售税金574 287 287 382 191 191 572 286 286 财务费用700700-10350 -5250 -4580 -2535 -8185 -6649 -687 1023 8467 1075 671 自有资金支付1100050004000银行贷款支付100030006000其他融目资金平衡情况650 -250 420 465 -185 351 -687 1023 8467 1075 671 累计资金盈余650 400 820 1284 1099 1451 764 1787 10254 11328 11999 对项目资金运作建议——如何以3亿资金启动项目并且平衡项目资金以补足资金缺口， 在实际的资金运用当中，资金流动在时机上具有一定的时间差和在支付方式上具有一定的机动性。合理的调配资金的运用时机和采用灵活的支付方式是本项目资金流平衡的关键。世联建议如下：在现金流入方面保证商品房按计划顺利销售，并能及时回款，如及时从银行获得按揭款；尽量加快销售速度，提前第二阶段的开发时间在现金流出方面控制还建房和项目部分工程建设款的支付时间；考虑灵活的支付方式，如施工单位的垫资承包；如用部分房屋抵押工程款等，从材料供应方赊材料方式，以减缓资金压力调整后的资金平衡方案——3亿资金运作本项目，加速销售回现，以房屋抵部分工程款06年07年08年2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q现金流入10243 5122 8536 10243 3414 10222 5111 5111 5111 一阶段销售收入10243 5122 8536 10243 3414 二阶段销售收入10222 5111 5111 5111 现金流出10350 5100 13341 5857 11848 12188 3651 2772 1469 4036 4440 道路建补偿费1000070007000 回迁建设费1400210021002100700 前期工程费150300200500100100180 市政代收费10030051010010010090600300200132 建安费用350 2059 2100 1750 1355 350 10050030003341 室外环境5003005001768 管理费10010018315010010017510083100100 不可预见费502571201201601