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房地产开发流程简谈概念什么是房地产开发？房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。取得土地房地产土地市场：　　一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。　　二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。　　 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 取得土地方式1、招标、拍卖土地使用权：是商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房这六类用地获取的主要方式；2、转让土地使用权：国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内转让给提地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权；（部分商品房用地获取方式）3、划拨国有土地使用权：房改房、经济适用房用地获取的主要方式，县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。 国有土地使用权出让年限：1、居住用地：70年2、工业用地：50年3、教育、科技、文化卫生、体育用地：50年4、综合或其它用地：50年5、商业、旅游、娱乐用地：40年开发流程取得土地方式图解建设单位取得土地流程（一级土地市场）项目立项定义： 立项是投资建设项目领域的通用词汇。特指建设项目已经获得政府投资计划主管机关的行政许可（原称立项批文），可以进入项目实施阶段。立项前的工作一般称为项目前期（主要包括项目规划、可行性研究、初步设计等），立项后的工作一般称为项目实施（主要包括施工图设计、招投标、签约、采购、施工及竣工验收、决算及项目后评价等）。 　由于投资主体、投资的行业、投资规模、项目性质（盈利与非盈利等）的差异，政府有着不同的项目报批规定。按照前述要素将投资项目划分为禁止类、限制类、许可类和鼓励类等四类。除禁止类不允许建设外，其余的分别执行审批制、核准制和备案制。其立项审批所处的阶段、要求提交报批的资料、报批前应先行取得的其他行政许可各有不同。项目立项流程委托具有相应资质机构：编制项目可行性研究报告编制项目地震安全性评价报告地震局出具审查意见济南市环境评估中心进行技术评估并提出书面评估意见立项核准编制项目环境影响评价报告环保局出具审查意见项目登记备案证（报建证）编制节能性评估报告编制地形图房地产开发资质房地产企业开发资质申报材料：1、房地产开发企业资质申报表2、企业营业执照正副本3、企业税务登记证4、公司章程5、企业验资报告6、企业固定办公场所证明7、企业组织机构代码证8、企业法人代表、总经理任职文件；企业经济、技术、财务等负责人任职文件9、企业专业技术人员的职称、资格证件、劳动合同，企业人员交纳的养老保险证明材料10、企业专业技术人员职称证11、企业开发项目的证明文件12、法律、法规规定的其他文件材料。《建设用地规划许可证》定义：《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。《建设用地规划许可证》办理1、建设资金30%落实证明2、用地规划许可申请表3、环保局出具的环评批复意见4、立项批文5、1:500地形图6、国有土地出让合同7、土地勘测定界图《建设用地规划许可证》注：按用地面积2.1元/平方米缴纳用地技术服务费《国有土地使用权证》定义：《国有土地使用权证》是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。《国有土地使用权证》办理1、土地登记申请2、地籍调查表3、四邻指界4、全额土地出让金及契税、耕地占用税5、土地出让合同6、土地成交确认书7、企业营业执照及法人身份证明8、授权委托书《国有土地使用权证》注：土地登记费：企业1000平方米以下100元，每超过500平方米内加收40元，最高不超过4万元。《建设工程规划许可证》定义：《建设工程规划许可证》，由城市规划行政主管部门依法核发，是确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。它是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建设工程