房地产项目营销执行报告.pptxVIP

南通绿洲国际营销执行报告做城北真正的新商务坐标目 录本体分析客户策略价值体系梳理项目定位执行策略具体营销动作远期建议2010年营销费用预算双方工作职责南通北便捷的高速交通火车站迅捷的铁路汽车站便捷的城际客运本体分析项目界定——未来的交通枢纽，新兴城区综合体项目港闸区——位于南通城市规划，构建“一主三副三轴”的空间发展格局中的北线，又一城市战略转移的新兴城区。集铁路/高速/城际客运于一体的交通汇合点本体分析明天很好，但如何度过今天很重要S：优势W：劣势周边发展仍有待时间，与市中心的城乡感过强，在短时间内难以变现教育、文化等配套在近期内难以完善政策规划中的快速新兴发展城区便利的交通条件，位于铁路、高速公路、城际快速客运的辐射枢纽交汇点，与上海等长三角形成“一小时经济圈”本项目未来昭示性好，将形成城北地标建筑O：机会T：威胁商住性质土地成为2009年南通一级市场成交主力政府规划政策倾斜与偏转火车站的日趋成熟，高铁的未来引入与“假日酒店”达成合作南通尚无成熟的商业综合体项目客户策略偶得客户工作地缘型客户他们或是工作在临近区域、或是由于交通出行便利选择此地；他们未必长期居住南通；他们需要简单生活，但生活品质不低；重要客户核心客户具有远见的投资型客户他们拥有超乎常人的远见；他们拥有较强的资金实力；他们拥有多次成熟的置业经历；他们不一定固守南通本土；市区被动挤出型客户他们单身或者即将结束单身；他们资金实力有限；他们年轻，易于接受新鲜事物；他们不愿为家务琐事缠身；少量地缘型客户他们对当地现状较为熟悉；他们对周边项目缺乏信心；他们对新兴综合体倍感新奇；如何让客户感知我们的未来？本项目价值体系梳理项目定位城北新商务地标形象定位与假日酒店分享世界财富公寓定位迷你总裁公馆商务办公定位总部中心商业定位绿洲生活中心回报率策略执行关键点前提：酒店式公寓的营销是在项目整体营销工作的基础上针对酒店式公寓产品的特殊性做相关营销手段的侧重Q1:如何找到他们！ 一张覆盖全城的大网 一把清晰准确的筛子 一条价值感明确的信息传递路径Q2:怎样的出手理由——围绕回报率将价值打包 一个动心的价格 一个可以长期获得收益的产品 一个项目整体的依托平台一张覆盖全城的大网信息的价值感项目的稀缺性超值的回报率信息设计一把清晰准确的筛子一条价值感明确的信息传递路径 一通只打给“内行人”的电话 一条真正懂得价值的人才会收到的短信 一套精心设计的销售说辞针对理性投资客户心理的信息设计是吸引目标客户、吸引其关注的关键！确立本项目高端商务氛围体现本项目投资高回报率“潜力股”形象发挥LOFT跃层的高性价比产品优势 一个动心的价格投资者回报率功能使用者站在终端使用者需求统一的角度“订制产品”一个可以长期获得收益的产品租的出去，长期收益终端使用者买了能用，不用打理 一个项目整体的依托平台 一个动心的价格回报率谁是最终用户？？他们的品味？ ——精简、时尚、品质感他们是：忙碌于城市之间的精英人士；他们是：外资企业的高级管理；他们是：居于企业核心的智力领袖 ……他们的要求？ ——专业动作一：拎包住—精装动作要点：完善的厨卫设备品牌设备设施在居家与酒店之间设计感的准确把握装修标准：精装+全套厨卫用具地板、墙纸电磁炉、冰箱、抽油烟机、微波炉浴霸、盥洗池、坐便器、浴房…… 一个项目整体的依托平台 一个动心的价格回报率投资客关心的是总是有客租？？代租服务——为客户培育市场：对售出的酒店型公寓实行代租服务，为购房者节省精力。可与专业的租赁中介公司联合，保持项目保持稳定的客源动作二：全方位品质服务国际化标准租客关心的是不用自己操心？？及时的反馈速度物业服务提升贴心与私享与知名物业公司合作，订制个性化的服务 一个项目整体的依托平台回报率 一个动心的价格 一个可以长期获得收益的产品一个项目整体的依托平台 酒店式公寓的成功销售势必要依托于项目的整体价值南通首家五星级酒店“与五星级酒店做邻居”营销总控图体现价值城市占位超值预期投资 · 远见 · 未来与五星级酒店做邻居城北新商务地标买一层送一层认筹开盘认筹开盘5月7月11月4月4月6月8月9月10月12月认筹期储客期储客期认筹期户外，指引系统主流媒体广告主流媒体广告现场活动事件营销现场活动事件营销营销动作——四月4.104.174.244.30月主要任务：VI系统调整，户外调整，现场展示调整，推广渠道整合车身广告出街户外户外大牌出街户外公交站牌出街报纸4.22江海硬广+软文4.15南通日报硬广+软文杂志《车世界》《楼市》搜房网首页通栏首页通栏短信4.28，活动告知10万条活动4.16-4.18南通房展会媒体排期——四月预计储客170组四月营销动作——户外调整1、市中心繁华区——储客；文字：“投资价值”2、主要路口干道——指引；文字“城北新地标”3、相关竞争项目门前——截流