同策常州正方京城房地产项目营销策划报告.pptxVIP

同策常州正方京城房地产项目营销策划报告.pptx

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CITY ONE『城中城』——常州正方京城营销策划报告本报告核心架构全市·城中·“高端”——基于市场的项目定位判断户型·总价·消费者——基于客户的项目定位剖析土地·项目·竞争——基于项目、土地的价值解读包装·营销推广——基于定位的企划推广推案量体——基于定位的一期业务执行报告提纲PART.1 项目关联市场研究 PART.2 项目客源剖析 PART.3 项目市场定位及价格研判 PART.4 项目企划营销推广PART.5 项目业务操作 PART.1 项目关联市场研究P 关联市场参考P 全市市场简析 P 城中市场简析 P 高端市场简析 市场考虑因素关联市场确定宏观全市市场区位城中市场档次高端市场本案市场的分析面有哪些?哪些市场面是本案需要找出考虑的?PART.1 本案关联市场研究P 关联市场参考P 全市市场简析 P 城中市场简析 P 高端市场简析 全市市场综述供应大幅放量,去化速度加快常州市房地产正处于开发投资周期性高峰,商品房供应不仅面广量大,而且高、中、低档住宅产品齐备,加之走出观望的刚性需求大量入市,使得商品房销售节节攀升;供销总量比05年分别增长45.24%、78.63%,且销售增幅远大于供应增幅 价格温和上涨 06年常州市新建商品房的预销售整体成交均价为4004.16元/㎡,比05年上涨3.69%,其中,新建商品住宅的预销售平均成交价格为3654.29元/㎡,比05年下降0.66% 。06年常州市是苏南地区房价上涨幅度最小的城市供应结构趋于合理,中小套型成交活跃06年常州市90㎡以下商品住宅的批准预销售量约为9000套,是05年同期的2.6倍,占06年总新增套数的18%左右,涨幅比05年同期上升了6.4个百分点;而144㎡以上户型的批准预销售量约为5500套,基本和去年同期持平,涨幅很小 常州房地产市场供应的放量对价格起着反作用力,抑制了价格的上涨,市场呈现出的更多是中低端项目低价竞争全市市场供求价平缓中低端项目大体量供应抑制价格今年,常州新建商品住宅的预销售平均成交价格在4000元/㎡上下波动;住宅的总价则在45万元间波动,涨幅十分平缓。进入到9、10月份,价格有所爬升,单价在4400-4600元/㎡,总价上升到60万城中板块市场划分二季度住宅成交均价(元/平方米)城中板块6206城东板块4490城南板块4521城西板块4214城北板块5053城北板块城西板块城中板块城东板块城南板块PART.1 本案关联市场研究P 关联市场参考P 全市市场简析 P 城中市场简析 P 高端市场简析 第一梯队第三梯队第二梯队城中板块市场概况均价对地段依赖性比较高均价呈现由西向东三梯队递减性城中板块市场发展成熟城中板块主要楼盘城中区一般住宅市场 项目名称 主力户型 目前均价 主力总价主力去化城中区嘉宏盛世80-95m2二房110-120m2三房120-140m2四房820065-115万80-95m2二房110-120m2三房荆溪人家110-140m2三房670070-95万元110-140m2三房乾盛兰庭90-110m2二房130-140m2三房 560050-65万元70-80万元90-110m2二房130-140m2三房铭筑高第120-130m2二房170-180m2三房290-300m2四房9700115-125万元160-175万元280-290万元170-180m2三房香梅花园125-135m2三房575070-80万元125-135m2三房元丰宜家 130-135m2三房 600075-85万元130-135m2三房常规二房面积在80-100㎡常规三房面积在110-140㎡三房比重较大主力供应二房面积在80-100㎡三房面积在110-140㎡主力成交三房约在70-80万元/套二房在65万/套左右主力单套总价客源特点自住型客源 自住型客源绝大多数为中年以上,收入稳定并且有一定积蓄的购房者,这些人的购房需求多数为改善居住型,倾向于在本区域置业 中心城区的房源对周边区域的购房者均有很强的吸引力,为全市性客源 在价格可以接受的情况下,靠近市中心置业是大多数中年家庭的选择 年轻人多为父母协助置业,这些人的区域观念不是很强,对新区发展比较认可投资型客源 投资的私营业主区域分布比较广,在各种投资型产品中均占有大部分比例 区域投资客,多为区域内较富裕阶层,会在本区域内投资面积较小的产品 目前常州有部分有一定积蓄的人会出于保值的因素投资,其多数考虑较为成熟的地段和较小户型自住型客源结构分布较广投资型客源在市中心地区分布较多,占据小户型客源的大多比例不同的推广主体和营销企划也将形成客源区域上的差异客源特点楼盘名称客源构成推广主体主要客源性质客源来源客源年龄段东方国际自住客周边区域30-50岁年

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