房地产开发流程及节点控制.pptxVIP

房地产开发流程及节点控制;引言;一、投资决策阶段;投资决策阶段释义;第一讲 土地的取得及操作方法;a.协议出让 b.招、拍、挂 c.经济适用房用地 d. “城中村”改造 ; 4、“100”为界;5、土地价值的评判;2.市场调研、可行性分析研究、预估重要参数、初步市场定位及目标客户群体范围、中介机构提介入、双方对市场进行充分论证；市场核心内容：①需求；②购买力；③容量；④供给（竞争对手）⑤产品构思（差异化） ;3.方案设计包括规划和单体两方面设计（期间应注意以下几个方面） ①方案设计是项目成功与否的转折点，必须做到：解读目标项目； 指标；方案沟通；单体沟通量。 ②给出设计条件，比如：物业类型比例、容积率等相关参数。 注意：在方案和单体设计时应保持与设计师沟通的积极性，争取在 该阶段使其设计出有价值的东西，否则重新设计时间上来不及。 ③方案构思：产品的设计与开发理念（方针、路线政策）；研究城 市的文脉，做自己的特色；建筑的基本要素（实用、经济、美观是 住宅产品设计的基本原则，另外，兼顾文化、空间、效益等。 ④如何与设计院互动？使设计师从专业角度对项目进行解读，真正 了解项目差异化，沟通一定要完全，增加互动机会，使定位更加清 晰，把握定位进行取舍。 ⑤测算（度的掌握，对取舍内容做详尽记录，以便将来的经验总结） 方案设计不决定设计，只是一个方向，需整合后加以设计。;4.初步设计，是决定性的设计，应充分重视规划与户型。所有需设 计内容必须逐项得到确认，千万不要欠帐，即使有些内容暂时无法 确定，也一定要安排专人专盯，抓紧定下来。;二、实施决策阶段;具体问题;前期人员分工;第二讲 评价楼盘的基本原则;2、评价楼盘规划的基本原则;3、评价单体户型优劣的基本原则; 4、规划与单体之间的平衡点分析;5、产品定位与规划单体设计（包括景观）;三、项目实施阶段;第三讲 营销策划;1、房地产市场营销;2、营销认识的提升;3、现代营销及核心;销售技巧;写字楼销售原则;写字楼的需求量：北京（50－55万平／年）、广州 （20－30万／年）、郑州（10－12万平方／年） ？思考题：2006年底，当金融业完全放开时，对郑州写字楼市场需求会有多大影响？ 生态文化型是今后写字楼发展的方向 ;;移 交 物 业;第四讲 新型材料的应用;人居科技的运用;3、节能住宅 铝合金外遮阳卷帘 中空玻璃百叶窗 吸音材料 墙面保温 外墙保温隔热泡沫玻璃 通风节能屋面及高分子防水卷材 4、绿色环保 景观水处理 景观电梯、绿色电梯 热泵 电热采暖、防冻（热辐射原理） 垃圾处理系统 ;成本控制;2、开发成本的管理与控制;3、开发成本控制;4、标准成本法与成本控制;第五讲 工程招投标及项目管理;第六讲 税务筹划及融资;3、资金风险规避 提供经财务部门认可有效的保函或担保证明 交付的工程款必须达到合同约定的帐户 加强对工程预付款、质量保证金和履约保证金的风险控制 退覆履约保证金时要核对往来帐目 办理工程结算前，应当委托工程造价咨询单位对承包商报出的工程结算单进行审计，审计前一般要保留工程结算金额的10％－20％，以免冒支。;纳税筹划;基本特点; 物业管理; 课程结束