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土地增值税清算复核内容 （一）扣除的项目除工资、福利费、折旧费、拆迁补偿外，原始单据 是否是税务发票、财政收据、完税凭证。工资、福利费、折旧支出是否是 与直截了当组织治理项目人员有关，支出是否合理。扣除项目是否全部与 清算项目有关，是否将其他项目支出、与项目无关支出计入清算项目；是 否存在将房地产开发费用挤入房地产开发成本的情形；是否存在为政府、 都市建设委员会及其他单位代垫支出；存在和其他项目共同的支出是否已 进行分摊，分摊方法是否合理；拆迁补偿支出是否符合规定标准并取得支 付对象签字名册。 （二）项目成本归集期间是否严格界定，立项之前的费用是否存在扣 除咨询题，项目竣工验收后发生的除执行尚未执行完毕的合同、装饰装修 支出外的后续爱护、修理及其他后续支出费用是否存在扣除咨询题。 （三）计入开发成本的甲方供材支出是否存在重复扣除咨询题。 （四）施工单位开具的发票是否为工程项目所在地主管地点税务机关 开具，与开具发票金额对应的营业税金及附加是否及时、足额入库，施工 单位是否存在以商品销售发票替代工程款的不合规发票。 （五）取得的工程项目建筑安装（包括装修）发票金额、甲供材料发 票金额与工程咨询造价报告之间的勾稽关系是否正确，是否存在超工程总 造价猎取发票，蓄意加大开发成本现象。 （六）建安营业税是否存在异地缴纳咨询题。 （七）工程造价咨询单位是否取得建设部门核发的工程造价咨询资质 证书，工程结算报告与建委备案的工程总承包合同约定的条款是否相符， 工程结算审核报告实际采纳的定额与备案合同约定使用定额是否一致，是 否存在因采纳不同定额虚增建安成本的情形。 （八）销售收入与实测销售面积是否对应，是否存在应开具发票而未 开具发票少计销售收入咨询题。 （九）与转让房地产有关的税金及附加是否属于清算项目，运算的扣 除金额是否正确。 （十）需延伸检查事项 1、对房开企业取得土地时未及时索取发票的，检查销售土地点土地转 让有关税收是否按规定缴纳。 2、甲方供材未开具建安发票的，检查甲方供材是否存在漏税咨询题。 3、建安营业税存在异地缴纳的，检查是否存在各县区引税咨询题。 三、需要明确的政策 （一）关于土地增值税清算时收入确认的咨询题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金 额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合 同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关 部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在运算土地 增值税时予以调整。 （二）房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定 咨询题 房地产开发企业在工程竣工验收后，按照合同约定，扣留建筑安装施 工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在运算土地增值 税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按 发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得运算扣除。 （三）房地产开发利息支出的扣除咨询题 1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目运算分摊并提供 金融机构证明的，承诺据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷 款利率运算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付 的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 5%运算扣除。 2、凡不能按转让房地产项目运算分摊利息支出或不能提供金融机构证 明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开 发成本”金额之和的 10%运算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 3、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开 发费用运算扣除时不能同时适用上述 1、2 项所述两种方法。 4、土地增值税清算时，差不多计入房地产开发成本的利息支出，应调 整至财务费用中运算扣除。 （四）房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除咨询题 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 （五）关于取得土地使用权按国家规定缴纳的费用扣除咨询题 按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土