上海陆家嘴中央公寓广告策划提案.pptx

目录;第一部分：市场调研;一、上海市房地产状况分析;1、上海城市发展状况;2、上海房地产市场特征概述;⑵、上海房价连续5年的持续上涨，整体房价已达主力消费群（白领）承受底线（70万元左右）。 2003年有的年增幅高达40-60%，但2003年大幅跳涨的同时，老百姓的收入并没有同比例上升。;（3）投资性购房逼近国际警戒线20% ——据《新民周刊》报道，上海投资性购房比重远在市政府调查公布的16.6％以上（不包括定单炒作）,而单价为7000元以上的房屋，投资性购房比例达39％。并预计正在制订中的“限制期房转让”政策将对7000元以上投资客形成巨大冲击……” ——2003年10月底以来，7000元/平方米以上的二手房交易持续2个月下跌;（4）2003年底开始，政府采取多项措施调控房价增长过快； ——央行在6月13日出台关于控制房地产信贷政策的“121号文件”； ——银行对100万或单价7000元以上商品房只允许七成按揭贷款，同时提高二购首付比例，投资性购房贷款利率也有提高； ——市政府 “期房限转”政策预计会在4月底出台； ——近期，上海网上房地产备案登记系统的正式开通，全市楼盘销售信息将全部透明公开，这意味着上海市政府正式向“炒楼”开刀。;（5）住宅区域分布呈现郊区化趋势;（6）不同区域，价格变化有所不同 ;二、浦东区域市场状况分析;总体供求保持平衡，但有供大于求的发展趋势 2003年3季度，区域房地产需求有下降的趋势，与2季度240.59的成交面积相比下降了14.6%，供求基本达到平衡，预计在04年，随着中低价位房的集中上市，浦东区域市场供应量将有一定的上升，区域市场供求差距近一步缩小，甚至可能出现供大于求的局面。;价格持续上涨，突破7000元大关 2001年二季度价格突破4000元/平方米之后，浦东住宅整体房价水平进入了快速上升期，到2003年二季度已经超过6000元/平方米的大关，目前浦东新区的成交均价已经跃上了每平米7000元大关。2003年全年浦东区住宅整体价格上涨了37.3%，是浦东房产价格上涨最快的时期。;大金桥板块;;⑴、“三边两线”发展格局发生变化，发展重点外移 近年来，濒黄浦江岸边、环世纪公园周边、临主要景观道路边是浦东房地产市场的热点区域 ，但随着浦东世纪公园周边土地的瓜分完毕，世纪花园、四季全景台等项目的完成，严格意义上的圆边开发完成，下一步浦东地区发展的重点将转移到中环线外环线周边地区。 ⑵、高端房价继续坚挺，总体房价将走向平稳。 由于浦东贸易区、经济园区比较集中，区域内有大量高端需求，同时由于其环境、区位、交通、发展机会的优势 ，越来越多浦西和全国乃至海外的高端客户进入浦东市场，对于高端市场来说，需求有增无减，但高端市场土地供应却呈下降趋势，这一增一减造成供求矛盾加剧，高档房价将继续坚挺。 ⑶、两外人士继续看好浦东 由于浦东的开放度和浦东楼市的高品质，“两外”人士继续看好浦东，尤其是高档房市场，两外人士和来自浦西的客户几乎占据浦东高档房市场的近6成。 ;三、世纪公园板块市场状况分析;世纪公园是上海内环线内最大的生态型城市公园，占地140.3公顷，是浦东住宅发展重点的“三边”地区之一。世纪公园分三轮开发，目前正进行到第三轮的成熟开发期。;;开发现状：目前区域楼盘呈南北分布．东西两侧已经开始动工．紧邻世纪公园已没有空置土地． 竞争现状：区域有浦东世纪花园、香梅花园、水清木华公寓等一些具备一定规模与品质的楼盘，但目前区域在售楼盘不多，处在世纪公园第一排位置能看见公园景观的更少。 价格现状：目前区域楼盘价格普遍在10000元以上，能看到世纪公园的世纪花园和水清木华的部分房源售价达到13000元/平方米（毛坯）、15000元/平方米（精装修），为区域最高价格。 客源现状：大的世纪公园板块内不同区域之间的客源有比较大的差别，沿世纪公园周边的楼盘和距世纪公园约一公里距离的楼盘的消费者完全不同。前者两外人士占了约60%，后者基本上以上海本地人为主，两外客人比较少。;目前，世纪公园南北两侧基本已经开发完毕，随着2003年底世纪公园东西两侧的开工，世纪公园周边土地彻底被瓜分完毕，东西两侧土地的开发将是世纪公园板块2004年的重点。 东侧开发项目总占地面积44万平方米，主要以低密度的别墅群为主，西侧开发项目总占地面积16万平方米，即是本案。 随着这两侧2004年的开发，周边配套的完善，世纪公园板块作为高档生态居住区形象将整体呈现在人们面前。;第二部分：竞争分析;本案的竞争主要在于世纪公园板块内部的竞争,无论从产品上、位置上、价格上、客群上，世纪公园周边第一排位置拥有同等生态景观环境的楼盘都是我们的主要竞争对手。;项目;??目;广告表现——香梅花园;宣传策略： 借助国际著名人士强调国际品质；借世纪公园来卖生态环境。