深圳某项目价格报告.pptx

【价格报告】;东方尊峪;关内稀缺的资源豪宅;项目形象——梧桐山中首席豪宅;关于项目运作目标的沟通;4月8日-销售执行报告沟通的推售策略;目标下的问题;;1.项目背景分析;1.1中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一些风险。 ;1.1政府在06年仍将加强调控，防止出现由防止楼市危机向关注民生转变的“拐点”。 ;1.1政策调控的目的是平抑房价而非打压房价，未来政策的调控方向将是加强政策的执行力度。;1.1在05年政策的调控下，06年一季度房价持续快速上升，同比上涨20%;1.1豪宅客户自有资金大量沉淀，客户决策周期加长，影响购买速度。;1.1三级市场反应来看，市场存在一定风险。;1.106年年中深圳豪宅市场放量，豪宅市场价格上新台阶，下半年政策层面上存在一定市场风险。;1.1罗湖房地产市场未来分析;1.1罗湖房地产市场未来分析;1.1市场分析小结;1.2本项目客户积累情况;1.2前期积累客户以公务员及私营业主为主，主要分布在罗湖区域内，部分客户来自福田。;1.2客户置业重点关注的因素是环境、项目本体、地理位置、物管及发展商等。;1.2近50％的客户可接受的最高价格集中在9000-10000，20％的客户接受价格在10000-13000。;1.2客户普遍以二次置业为主，为追求生活品质改善居住环境为主，因此价格有拉升空间。;1.2产品均好性强，前期客户对高层和多层的需求较为平均，客户的可引导性较强。;1.2客户关注楼盘主要集中在东方尊峪、淘金山、鸿翔花园二期、御景东方、半山兰溪谷等。;1.2客户分析小结;1.3项目分析小结;;2.定价策略及方法;2.1目标回顾;;2.2定价策略的模型分析—案例启示;2.3价格策略：产品细分，分类比准，动态合成均价;2.3推售策略：控制风险、价值前置，一步到位的低开高走;2.3需要强调的几个问题：;;3.核心均价的推导;3.1关于核心均价推导方法的思考;3.2高层产品核心均价推导：市场比较法;3.2高层产品核心均价推导：典型楼盘比较法; P：动态市场比准价 Pn：静态比准均价 r：市场自然增长溢价率;3.3多层产品核心均价推导：三级市场同类产品比值法;3.3多层产品核心均价推导（2）：三级市场同类产品比值法;3.3多层产品核心均价推导（2）：三级市场同类产品比值??;3.3多层产品核心均价推导（2）：三级市场同类产品比值法; 本项目的整体合成均价为：11673元/平米 *此整体合成均价为本项目06年入市时静态合成价格表;;4.价目表的形成及验证;4.1价目表的制作方法;4.2价格表形成——影响价格的因素和权重;4.2价格表形成——平面调差;4.2价格表形成——平面调差;4.2价格表形成——平面调差;4.2价格表形成——高层特殊单位处理;4.2价格表形成——高层特殊单位处理;4.2价格表形成——高层平面调差确定;4.2价格表形成——竖向调差;4.2价格表形成——竖向调差;4.2价格表形成——赠送面积处理;4.2价格表形成——付款方式和平均折扣率;4.3价格策略的导入;4.3价格策略的导入;4.3价格策略的导入及价格表的生成;4.5价格表的验证;4.5价格表的验证——单价敏感性分析;4.5价格表的验证——单价敏感性分析;4.5价格表的验证——总价敏感性分析;4.5价格表的验证——总价敏感性分析;4.5价格表的验证——点对点分析（159平米）;4.5价格表的验证——点对点分析（171平米）;4.5价格表的验证——点对点分析（215平米）;4.6入市均价建议;价格报告思路;5.销售安排及销售预估;5.1下阶段工作计划总控图;5.2开盘销售预估;5.2销售速度及价格预估;本报告解决问题的思路回顾;报告要点回顾;;THANK YOU!