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城市焦点 汇聚魅力（沈阳“圣世豪林”沟通策略方案）2007年2月前言城市：沈阳是清王朝的发祥地，是中国特大城市和重工业主要基地之一，是东北地区经济、文化、科技、金融、商贸、交通的中心，也是国内、外公司进驻东北市场必争之地。沈阳需要大步向前迅速发展。沈阳人：关系网紧密，喜欢扎堆，有一定的视野与见识，乐于接受新事物。爱面子，安于现状自得其乐，阶层意识强烈，对于自己的阶层心存鄙视。外表豪爽内心却有自己的小算盘。观点容易被左右，从而口碑传播效果很好。沈阳人不满于现状期望有所改变。企业环境：“三外（外来企业、外来资金、外地人）”是中国近两年的发展趋势，所谓“不是猛龙不过江”，竞争环境变得艰险。企业的立足点是什么？沟通策略我们的思考模式产品策略核心？竞争机会目标人群市场大环境2004年房地产势态良好，“八成看涨，一成看平，一成看落”沈阳总体房价稳步上升，有向上探头趋势市中心黄金地段逐步转向商业地产项目开发中、小型户型将引导市场主流“金廊工程”启动成为业界与消费者关注的焦点利好政策：买房落户，购房补贴更大促进有技术、经济、文化的外来者加入，推动城市经济发展市场呈良好态势，地产发展稳步上升。竞争门槛：虽然是中心区，很繁华，前景好，但是价格太昂贵了。竞争机会：借“金廊”之势，贵但未来的前景可观+区内第一、独特的品牌形象。竞争门槛：区内同样类型的楼盘有很多，为什么要选择你？竞争机会：建立区内第一，独特的品牌形象，在消费者大脑选择的名单上是第一个。竞争态势区外竞争区内竞争我们的机会点这是一个城市中心的核心，是市场关注的焦点。市场格局充满变数，尚未定局，有机会成为市场的引领者。地段：城市中心，“金廊工程”核心地段，黄金地（目前现状，地段仍然起着举足轻重的地位）不可获缺的稀有资源，资源的占有者决定自己的支配能力复合型综合业态住宅：CBD内国际生活领域商业：高档精品写字楼：金廊核心24小时服务式写字楼酒店：*****标准从业态分布、品质及定位上昭示着项目是一个超前、现代、国际、高品质的高档产品区域标志性建筑，身份的符号写字楼、酒店区域内最高，150m最先、快享受交通资源的便利地铁：1、2号线出口市场大众所需主力户型：90—120m2企业印象：自信、务实、团结、上进、肯吃苦、有眼光企业：不能忽略的产品分析项目总定位：国际都市示范领地OWSTSWOT位于城市中心的核心。全、品质高，可满足自己自足需求。享受酒店式高级物管。近市府广场、市委大楼，周遍质素高，配套应有尽有。架空层绿化，提高居住舒适度。“金廊工程”提升区域知名度和物业价值。地铁工程启动带来巨大商机和便利。群雄逐鹿必将成为市场关注焦点，从而价值会得到最大体现。“金廊工程”政府实施的力度。区域内15块地的内部竞争压力。消费观念的认知。青年大道为快速干道，交通不便，不易汇集人流。产品为高层，接受度有限。容积率高，密度过大，不够开阔。产品核心价值自信、开放、现代、国际、文化丰富产品能给消费者带来的利益是什么？目标消费群分析私营业主、商务、精英人士次要客户群火力集中目标核心客户群政府公务员/高级管理阶层/企事业单位高收入者投资客、二次置业者等 游离态客户群消费群洞察一他们大部分是老沈阳人，改革开放后的今天，沈阳无论从城市建设还是经济发展都明显落后，他们知道改革的光辉没有照到他们身上，内心充满了失望与愤怒。沈阳是个大城，过去占着举足轻重的地位。可如今，唉！内心渴求自己的城市能快速发展，带来别人的瞩目。消费群洞察二他们经常往来于国内、外，去过很多地方，阅历很丰富。每当他们去到一个比较现代、国际、都市感很强的城市（如东京、函馆、上海、深圳等），他们都会不由自主的将自己的城市与他作比较，“要是沈阳能这样就好了”。沈阳发展应该是这样的，现代、国际、开放的大都会。消费群洞察三他们在国内、外，经常出没于城市中心的繁华场所。这里的生活真的很多姿，无论是吃、喝、玩、娱等都一应俱全，应有尽有。在消费中，内心感到患得患失。生活本应该很丰富多彩。消费群洞察四自己的生活居所就应该在城市中心，享受这种城市的繁华与便捷，更重要的是让自己的生活内容比别人更多。让自己的生活内容比别人更多。消费群洞察五自己的年龄处在人生的黄金期，同时事业发展也成良好态势，但仍不满足，希望能有更大的突破，就是要高于他们很多（内心是在求个安稳），因此无论在作任何选择，都会想到“这样会不会有利于自己的事业发展（虽然也重视家庭，但事业为主。） ”。期望自己就是比别人强很多。消费群根本洞察他们的生活观念是：有大城市欣欣向荣、繁华、现代、魅力的气息，内容丰富，符合城市的发展潮流。他们的价值观念是：城市的核心力量，创造了价值，理应享受和支配资源。只有占有了更大资源才能创造更大的价值。获得更大的成功。产品能给消费群的利益最能体现身份的优越感，成为人群关注的焦点。为事业的成功