“开发运营”——商业地产的解决之道.pdfVIP

商业地产 CHINA REAL ESTATE “开发+运营”——商业地产的解决之道 弓超 摘要：在产业升级、消费升级的新时代背景下，商业地产领域正在发生着巨大的变化，商业地产的内涵、 运营逻辑正在重构，唯有站在大的趋势与生态坐标中，重新审视和思考商业地产，对商业地产进行价值 再发现，才能真正走出一条“内容运营 + 商业地产”的新路来。 关键词：商业地产；开发 + 运营；内容运营 中图分类号：F293 文献标识码：B 收稿日期 文章编号：1001-9138-（2019）05-0056-57 ：2019-04-16 作者简介：弓超，合创中国集团创始人兼 CEO。 56 商业地产 CHINA REAL ESTATE 众所周知，商业地产在国内房地产行业中，长 焰、一半海水。 久扮演“让人欢喜让人忧”的角色，为圈内、圈外 现如今，住宅地产的红火与商业地产的艰难， 人提供广阔机会的同时，也困扰着每一位身陷其 已形成了地产市场的两极。商业地产之所以艰难， 中的开发者与运营者。市场上，凭借个人一番摸爬 究其原因是大家仍然以做开发的思路来做商业， 滚打后在各自舞台上兜售所谓心得与方法的大有 即在开发周期内把投资都收回来，而这种思路显 人在。而如何以一个通用、有效的思路解决大部分 然是不被市场所接受的。还是那句老话：运营是商 商业地产的问题，仍是所有商业地产参与者所深 业地产开发的灵魂。由于商业活动的特殊性、多样 深思考的。 性和复杂性，使其除了比住宅地产更复杂的开发 说回商业地产，笔者以为，运营当属重中之重 环节之外，更多出“运营”这一关键环节，将直接 的一环。良好的运营是商业地产价值的体现，也是 影响到一个商业地产项目的成败。商业运营，就是 商业地产不可动摇的真理。当然，这个真理需要在 结合商业地产的经营过程，从计划到组织到实施 商业地产本身健康、开发商资金充裕的前提下进 再到控制，通过运作、经营，实现业主、投资户的 行。因此，唯有生存才有价值。目前，我国商业地 利益最大化，并最终实现自身价值的一整套运营 产70%都在生存的边缘挣扎。 管理模式。商业地产的价值由租金体现，而租金又 笔者曾在苏州做过这样一个项目，它是一个8 运营能力决定，因此在没有运营的情况下，商业价 万平方米的商场，近乎满租，年客流量可达2000万 值无法变现，只会形成越做越死的恶性循环。 次，销售额10亿元，租金收入也有8000万元。这样 要解决商业地产窘境，走出维谷，就要在经营 一个运营良好的商业项目，却步履维艰，近乎破产。 思路上做出改变。即要将改变传统商业地产的开发 它的问题所在，恰出在了自身的资产结构上。该商 模式，转向为“开发+运营”的模式。 业共有7亿的融资，成本超过12%，每年要定期支 何为“开发+运营”思路？其核心是开发商只 付客户的返租款，加之商业销售不畅，可谓一半火 收一部分钱，另一部分让渡给消费者进行投资。开 发商通过后期的运营，将前期让渡给投资者的利 益赢回，甚至可拿到更多。这样做的好处，既能让 投资者提前在收益上得到好处，也能够帮助开发 商快速实现价值变现，盘活商业，进一步通过运营 提升商业价值。