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C21 地块 商业项目可行性分析报告       江苏·淮安清浦新城 C21 地块 商业项目可行性分析报告 上海房地产顾问有限公司 上海房地产策划营销有限公司 2012 年 7 月 27 日 1 / 97 C21 地块 商业项目可行性分析报告 目录  编制背景 3 一、 项目概况 4 （一）项目基本情况 5 （二）项目背景及建设必要性 6 二、 市场调查 8 （一）调查目的 9 （二）调查内容 9 （三）调查区域 10 （四）项目投资环境分析 16 （五）房地产市场调查 23 （六）区块房地产竞争对手分析 27 三、 项目定位 51 （一）项目定位导向 52 （二）项目定位原则 54 （三）产品定位 57 四、 项目经济测算 60 （一）各方案经济效益测算 62 方案一：纯商业模式开发：清浦国际商业广场（容积率 3.0 ） 62 方案二：商住综合体开发：清浦新城商住新典范（容积率 3.0 ） 69 （二）方案汇总对比综合分析 76 （三）总结分析 79 （四）客户定位 82 （五）SWOT 分析 85 五、 项目规划设计方案建议（暂略） 87 六、 项目开发风险和主要对策 88 （一）项目风险分析 89 （二）控制风险对策 89 七、 项目综合评价 91 （一）社会评价概述 92 （二）社会影响分析 92 八、 报告结论与建议 95 2 / 97 C21 地块 商业项目可行性分析报告 编制背景 （一）调研报告名称 《江苏·淮安清浦新城C21 地块商业项目可行性分析报告》 （二）调研报告编制对象 江苏·淮安清浦新城 C21 地块 （三）调研报告编制单位 上海房地产策划营销有限公司 （四）调研报告编制依据 1 、国家相关政策、法规； 2 、公司房地产数据库； 3 、走访记录，周边市场调研数据、资料； 4 、政府相关部门； 5 、相关政府网站； (五) 调研报告编制目的 从地块现状出发，结合当地市场发展、未来城市规划和经典个案的成败经验等，提 出针对目标地块的项目定位及可行性分析。 （六）调研报告编制时间 报告调研数据有效性截止至 2012 年 7 月； 报告编制时间截止至 2012 年 7 月 3 / 97 C21 地块 商业项目可行性分析报告