农村集体存量建设用地使用权流转.pdf

农村集体存量建设用地使用权流转 随着我国社会经济的发展和城乡一体化进程的加 快，乡镇企业改制、破产、兼并、撤销和旧村改造、实施小 城镇建设等，促使更多的集体建设用地进入市场，集体建设 用地自发流转已相当普遍，隐形市场已客观存在。开展农村 集体存量建设用地使用权流转工作是促进农村集体存量建 设用地进入市场、充分盘活集体存量建设用地、促进农村土 地节约集约利用、保护耕地的重要举措，也是国土资源管理 部门从实际工作出发促进社会主义新农村建设的实际行动。 一、农村集体存量建设用地使用权在一定条件下流转符 合法律规定 1 、《宪法》修正案 (一)第二条“土地使用权可以依照法律 的规定转让。”《物权法》第一百五十一条“集体所有的土地 作为建设用地的， 应当依照土地管理法等法律规定办理”。 国 家的基本法律制度为集体建设用地使用权的依法转让留足 了法律的空间。 2 、《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用 权不得出让、 转让或者出租用于非农业建设 ;但是， 符合土地 利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等 情形致使土地使用权依法转移的除外。” 3 、《乡镇企业法》第二十八条第三款“乡镇企业使用农村 集体所有的土地，连续闲置两年以上或者因停办闲置一年以 上的，应当由原土地所有者收回该土地使用权，重新安排使 用。” 以上法律规定体现了集体存量建设用地使用权作为用 益物权实现权能的法律途径。我国的土地管理制度规定土地 所有权不允许流转，而建设用地使用权具有实现流转的功能。 对于集体建设用地使用权如何流转，虽然没有具体的管理规 定，但法律上没有完全禁止。 二、集体建设用地使用权流转符合国家政策的导向 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法 律和政策的通知》 ( 国办发〔 2007 〕71 号 )规定，“严格控制 农民集体所有建设用地使用权流转范围。符合土地利用总体 规划并依法取得建设用地的企业发生破产、兼并等情形时， 所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他 农民集体所有建设用地使用权流转，必须是符合规划、依法 取得的建设用地，并不得用于商品住宅开发。” 2008 年 1 月国务院发布的《关于促进节约集约用地的 通知》明确规定要充分利用现有建设用地，大力提高建设用 地利用效率。现有建设用地既包括现有的国有建设用地，也 包括现有的集体建设用地。 三、集体存量建设用地使用权流转是经济发展的需要 一是城乡统一规划管理的需要。 《城乡规划法》的施行， 使县级政府获得了村镇规划的主导权，地方政府有了主导集 体土地利益调整的机会，要求集体土地尽快实现流转。 二是物权保护的需要。 《物权法》制定的根本目的就是 要充分发挥该法定分止争和物尽其用两方面的作用，为权利 人充分利用财产创造一个良好的法制环境。流转的存量集体 建设用地使用权是一种用益物权，只有通过审批登记，使之 具有合法的身份，才能正常参与到市场经济当中，发挥应有 的物权作用。 三是物权价值实现的需要。按照《担保法》 、《物权法》 的规定， 土地使用权抵押范围包括国有土地使用权、 荒地 (荒 山、荒沟、荒丘、荒滩等 ) 的土地使用权、有建筑物的集体建 设用地使用权。即集体建设用地使用权可以随其上附着的厂 房等建筑物一并抵押。按照《土地登记办法》 ，集体存量建 设用地使用权流转只有经依法审批才能办理土地登记，才能 随同地上建筑物一并抵押，集体建设用地使用权的物权价值 才能实现。 四是盘活农村闲置土地资产，增加农村生产就业和经济 收入的需要。经济增长本身带动了对农村土地的需求，并使 农村集体土地的资产价值逐渐显现。促进农村集体存量建设 用地使用权流转，促使有价值的资产实现应有