加强土地交易与不动产登记的有效衔接.pdf

加强土地交易与不动产登记的有效衔接 土地交易与不动产登记关系密切。不动产物权经市 场交易而设立、 变更、 转让和消灭， 经依法登记而发生效力。 交易是登记的重要前提，登记则是交易的重要保障。而土地 交易与房屋交易有所区别，其中土地转让主要是土地使用权 的转移，房屋转让则主要是所有权的转移。 《不动产登 记暂行条例》施行以来，各地加快推进不动产统一登记。但 目前我国土地市场中仍存在着大量违规交易、违规办理登记 的现象。交易与登记的违法、违规往往互为前提，如果不做 好两者的衔接，弥补管理上的漏洞，势必形成恶性循环，严 重扰乱土地市场的秩序，侵害不动产权利人的合法权益。 而加强土地交易与不动产登记的衔接，有利于确保土地出让 合同的履约，规范市场秩序，避免国有土地资产流失，保障 权利人的合法权益。 厘清内在联系机制 为了做好 土地交易与不动产登记的衔接，有必要厘清两者的内在联系 机制。 在功能定位上具有内在联系。在我国土地公有制 的背景下，由于政府在土地管理中的多种角色（既是土地出 让人，又是行政管理者，还是土地登记者） ，因此，尽管土 地交易与不动产登记的基本功能不同（交易的基本功能是实 现土地使用权的转移，登记的基本功能确认土地使用权的归 属，保护权利人的利益） ，但仍存在一些共同点，主要表现 在二者都承担着一定的土地管理职能，而且所承担的土地管 理职能本质上是一致的、关联的。 在操作程序上具有内 在联系。从操作程序上看，土地交易与不动产登记往往互为 依托，环环相扣。一方面，土地交易后需要进行登记。 《物 权法》第一百四十五条规定， “建设用地使用权转让、互换、 出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。 ”另一方 面，土地交易前必须进行登记。理论上，只有登记过和产权 明晰的土地，方可进行出让、转让、抵押和租赁。无论一级 市场还是二级市场，登记都是对不动产交易结果的一种确认 和表现形式。 在法理上具有内在联系。从法理上看，土 地交易与不动产登记所涉及的权利关系有所差别，前者同时 涉及债权和物权，而后者主要为物权。物权制度与债权制度 是市场经济中最基本的两项财产制度，共同维护着市场交易 的安全。从物权上看，一级市场通过交易设立物权，二级市 场通过交易转移物权，不动产登记确立物权；从债权上看， 土地出让合同中既明确了受让人的权利，也规定了受让人应 承担的义务，比如，节约用地、环保节能等要求，由此构成 了债权的一部分。从载体上看，登记簿是不动产登记管理的 基础；土地合同是土地交易的载体。 正视衔接中的问题 从实际情况看，我国交易与登记衔接中存在的问题主要表现 在出让、转让和抵押等三个方面。 土地出让与登记衔接 中存在的问题。首先体现在出让合同中约定需登 记部门 审核的内容，登记部门难以或无法操作。比如，为提高土地 节约集约利用水平，越来越多的出让人会在出让合同中约定 土地的建设、功能、管理、建筑节能和环境保护等管理要素 的要求，并要求在登记簿和产权证附记栏中予以注记。但在 登记的实践中， 有的要素内容太细， 有的过于宏观难以量化， 导致注记难。有的要求即使进行了注记，但由于口径不清， 统计单位不明，导致登记部门难以审核落实。 此外，政 策法规明文规定“未履行合同约定不得办理初始登记”