济南市住宅用地出让价格时空演进及影响因素研究.pdfVIP

摘要 摘 要 随着人类社会的不断发展，城市职能不断增加，但是城市所具有的居住、工作、 交通、休息等四大基本功能并未发生改变。城市居住用地承担了城市四大功能之一的 居住功能，所以城市居住用地的出让价格不仅仅是城市土地市场健康发展的“晴雨表”， 同样也是城市政府用以调控城市经济发展与促进城市社会和谐的重要手段。城市住宅 用地出让价格时空演进及影响因素的研究，对于城市空间的合理发展与城市功能的合 理布局有着重要的参考意义。随着城市常住人口的不断增加，城市用地矛盾 日益尖锐， 对城市住宅用地的分析研究也成为土地资源管理领域的重要方向。 本研究梳理了国内外的研究文献，并建立了基础理论体系，确定了以2008-2017 年间济南市建成区内的住宅用地出让宗地作为研究样点，确定了使用 ESDA 模型与地 价剖面线进行住宅地价时空演进研究，以特征价格模型与地理加权回归模型 （GWR） 分析住宅用地出让价格的影响因素。 通过样点数据进行数理统计分析，发现济南市住宅用地出让价格呈现逐步上涨的 趋势，其增幅快慢与济南市房地产限购政策、开发地区有密切关系。通过 ESDA 模型， 分析了数据结构，发现住宅用地出让价格的自然对数值成正态分布；地价呈现全局自 相关与局部自相关；且用半变异函数验证了住宅地价受到随机性因素的影响小于结构 性因素的影响，适合进行空间插值研究。将数据分为 2008-2012 年、2013-2017 年两 个阶段，利用克里金插值法对地价进行了空间插值研究，发现了地价空间分异的基本 规律：中间高，四周低。利用地价剖面线对空间插值所得栅格数据进行剖面研究。以 泉城广场为中心点，向正北、东北、正东、东南、正南、西南、正西、西北 8个方向 G3 5 做剖面图；以济南黄河大桥 （ 线）南收费站作为基点，做 条基点剖面线。经过 剖面线分析，发现济南市市中心住宅地价增幅较大，城市边缘地区增幅较少；城市不 同方向地价增幅不一样，其中东部、东北部地价增幅最大，长清地区住宅地价增幅最 慢。 根据文献梳理与实际情况分析，筛选出 “城市中心”、 “城市主干道”、 “重点 中小学”、 “行政中心”、 “重要公交站点”、 “医院”、 “公园绿地”、 “高校”、 “容积率”、 “出让面积”等 10影响因素纳入考察范围。利用特征价格模型在空间 平稳的前提下，分两个时间对济南市住宅地价影响因素进行了分析，结果显示在城市 i 济南市住宅用地出让价格时空演进及影响因素研究 建设的不同阶段，影响住宅地价的因素也会发生改变，城市建设前期，基础设施建设 会极大的提升附近地区的住宅地价，而在城市建设完备阶段，提升居住质量的影响因 素会起到更大的作用。进而通过地理加权模型对城市住宅地价影响因素的空间分异进 , 行了研究，发现住宅地价影响因素的影响力存在边际效益递减规律 不同影响因素在 不同地区、不同时期呈现不同的影响方向和影响力。因此，各影响因素的时空格局变 化导致了住宅地价格局的时空演进。 关键词：住宅用地；出让价格；时空演进；影响因素；济南市建成区 ii 目录 目 录 摘 要i Abstractiii 第1章 绪论1 1.1 研究背景1 1.2 研究意义2 1.2.1理论意义2 1.2.2现实意义2 1.3 国内外文献综述3 1.3.1住宅用地出让价格时间演进研究3 1.3.2住宅用地出让价格空间演进研究4