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居间合同协议书及案例修订版 居间合同协议书及案例文件编号TT-00-PPS-GGB-USP-UYY-0089居间合同一、居间合同的概念及特点居间合同是居间人向托付人报告订立合同的时机或者供应订立合同的媒介效劳，托付人支付酬劳的合同。其中报告订立合同时机或者供应订立合同的媒介效劳的一方为居间人，给付酬劳的一方为托付人。居间合同的特征；l、居间人只是帮助促成托付人与第三人订立合同，自身并不参加托付人与第三人之间的合同。居间人为托付人供应订约时机或者是为订约进展媒介活动。居间合同的目的是使托付人与第三人订立合同。在居间人为托付人报告订约时机或为订约供应媒介的过程中，居间人仅是一个中介人，他既不代表托付人，也不代表相对人，他不是交易任何一方的代理人。居间人不挺直参加交易双方的会谈，在打算交易双方权利义务内容上并不表达居间人的意思，这些特征表达了居间合同的居间性。2、居间合同是有偿合同。居间是一种经营活动，只要居间胜利，托付人座向居间人支付肯定的酬劳和从事居间活动所支付的费用。假如没有酬劳，就不是居间合同3．居间合同主体的特别性居间合同的一方主体居间人具有特别性，居间人必需具备合法的法律资格，只有经过工商部门核准登记可以从事居间营业的法人或公民才可以为居间人。居间人应具备相应的法律和专业业务学问、力量、阅历和信息。法律应规定机关法人、领导干部等有特别职权的人不得从事居间活动。二、居间人的义务。1、居间人介入的义务。居间人在从事居间活动中，托付人或者合同的相对人要求其保守姓名或者商号的名称的，居间人应当遵守托付人或者合同相对人的要求，意味着在合同签订过程中一方不与相对方见面，其签订合同的事务由居间人以履行帮助人的身份负履行责任。居间人的介入义务是为最终到达保守隐秘的目的而实现的，居间人在保守托付人及合同相对人姓名、商号的名称的同时，应保守在其居间活动中得悉的双方当事人的商业隐秘。2、居间人忠实义务在居间中，对于相对人的信誉情况，相对人将用于交易的标的物的存续情况等，居间人应就其所知照实向托付人报告。但是需要指出的是，居间人对于相对人，并不负有报告托付人有关状况的义务。在媒介居间中，居间人应将有关订约的事项向各方当事人照实报告，也就是说，不仅应将相对人的状况报告给托付人，而且也应将托付人的状况报告给相对人。不管是居间人是同时受相对人的托付，还是未受相对人的托付，居间人均负有向托付人和相对人双方报告的义务。基于此，媒介居间人的酬劳原那么上由交易双方当事人即托付人和相对人平均分摊。居间合同的性质是一种供应效劳的合同，托付人与居间人订约的目的就是依合同施行中介效劳，只有忠实报告义务才能到达中介效劳的目的。3、促成双方成交的义务。促成双方成交的义务是居间人为保证居间人的收益权利的主动手段。《合同法》规定“居间人促成合同成立的，托付人应当按约商定支付酬劳。〞该条规定居间人索取酬劳的前提是“促成合同的成立，〞合同未成立，居间人那么无利益保证，《合同法》规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付酬劳。〞推断“促成合同成立〞的标准应是：看托付人与相对人是否成立合同关系；看居间人的居间活动是否为合同的成立起到促进作用，例如供应便利、降低难度、加快进度等。假设居间人的居间活动对于合同的成立完全或根本上无助益，那么不能认为促成合同成立。问题：客户签订合同后一旦解约，房地产中介企业是否完成居间义务，可以收取效劳费吗依据《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，托付人应当根据商定支付酬劳。即公司促成买卖双方签订买卖合同，或者租赁双方签订租赁合同，公司就完成了居间义务，客户应当支付效劳费。当然，房地产中介企业应当依据客户解约的状况，区分对待。如有些房地产中介企业规定，买卖双方签订买卖合同后，因买卖一方的行为致使该交易无法履行，那么公司承诺退还另一守约方已支付公司的效劳费。由此可见，违约方应当支付效劳费，守约方不需支付。案例一：刘先生在上海某正规房地产中介企业的某门店挂牌出售位于黄浦区青岛路的一处物业。2008年1月，刘先生与孙先生签订了《房地产买卖合同》，在《税费一览表》中确认的效劳费金额为42800元。签订合同后，刘先生心生悔意，不去办理过户手续。中介门店向其发出《告知函》，催告前去办理过户。最终，刘先生没有办理过户手续，并私下与孙先生签订《解约协议》。该中介公司客法部接到案件后，向法院提起诉讼，要求刘先生支付效劳费42800元，并供应《房地产经纪托付合同》、《房地产买卖合同》、《告知函》等证据。在开庭过程中，刘先生竭力辩白，将解约的过错归咎于该中介公司及孙先生，并表示只情愿支付8000元效劳费。但是，最终经法庭裁定认为，刘先生与孙先生签订了《买卖合同》即证明该中介公司居间胜利，《告知函》及快递单证明刘先生对于解约存在过