工作心得：农村房屋买卖合同纠纷审判疑难问题调研.docx

工作心得：农村房屋买卖合同纠纷审判疑难问题调研 工作心得：农村房屋买卖合同纠纷审讯疑难问题调研十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革假设干重大问题的打算》就新型城镇化明确提出：“形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广阔农民公平参加现代化进程、共同共享现代化成果〞。同时，该打算也对农民房屋流转进展了原那么性规定，“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择假设干试点，慎重稳妥推动农民住房财产权抵押、担保、转让，探究农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、标准运行〞。“有产者始有恒心〞，农村房屋流转不涉及农民的切身利益，更是农村社会稳定与进展的重要因素，稍有不当便可能产生一系列连锁反响，动摇根本。如何在新型城镇化背景下，发挥司法能动性与谦抑性，妥当处理农村房屋买卖合同纠纷始终是司法实务中的重要课题。而从历史角度来看，对于农村房屋买卖合同纠纷处理，X市高级人民院亦屡次组织研讨试图统一司法尺度。2004年12月，X市高院民一庭出台了《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原那么研讨会会议纪要》，确立了我市农村私有房屋买卖合同以认定无效为原那么，以认定有效为例外。2006年9月14日，X 市高院又出台了《X市人民法院民事审讯实务疑难问题研讨会会议纪要》，重申了合同无效原那么，但强调“可以依据实际状况依法确认合同的效力。例如，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已将户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效；对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效〞；该会议纪要也强调了在赔偿问题上，“在合同无效的缘由方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任〞。2009年7月，X市高院民一庭《关于X法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》确立了“对买受人因合同无效所致之信任利益损失，仍应酌情予以赔偿，但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的进展、土地升值状况及是否存在拆迁可能等因素综合考量〞的原那么，对没拆迁可能的原那么性不予以拆迁补偿等。一、X年度我院农村房屋合同案件总结在“宋庄画家村〞城里人买农村房经典判例判决后，近年城市居民购置农村房屋导致纠纷的案件数量已经急剧削减。X年农村房屋买卖合同纠纷案由下我院共收43件，同比X年38件，远小于2010年112件增幅并不大，其中维持31件，改判5件，发回5件，驳回1件，撤诉1件；其中农民反悔起诉要求无效的34件，买房方主见无效赔偿的9件，其中经过三次以上诉讼4件。二、农村房屋买卖合同纠纷案件审理中存在的问题〔一〕合同效力方面〔1〕、以传统的合同无效为原那么，有效为例外处理原那么是否与十八届三中全会改革精神相悖？从十八届三中会的精神来看，鼓舞农村土地及房屋买卖、抵押等流转形式，扩大农民财产性收入，这是否意味着可以放开城市与农村房屋买卖二元市场，城里人可以随便购置农村人的房子？原为小产权房是否可以正常流转？对于这个问题，从近期的相关文件及解读来看，城市与农村房屋买卖二元市场并未打破，农村土地与房屋流转还在试点，传统的合同无效为原那么，有效为例外处理原那么仍有其指导意义。〔2〕、合同无效的法律根据问题。从司法理论的角度来看，确立合同无效为原那么已经被实务界与理论界认可，但是对于合同无效的法律根据，法院在判决时并未提及，无论是《民法通那么》、《合同法》、《土地管理法》。对于该问题，在司法文书公开上网之前可能不存在问题，但是随着司法公开的推动，农民房屋买卖合同案件的社会关注将可能进一步进步，如何以具有劝说力的理由来作为引用法条亦系成为一个麻烦问题。〔3〕、“集体经济组织成员〞身份审查问题随着城市进展，局部农村〔集中在原有城乡结合部〕在城镇化进程中出现了人员户籍与土地性质的分别，即土地仍为集体全部，但人员已成建制转为“小城镇〞类非农业户口，对于此类政策性转居的人员，如何审查“集体经济组织成员〞身份？〔4〕、合同有效例外情形的规定有待进一步明确。从X 市高院相关规定来看，对于农民房屋买卖合同以无效为原那么，但存在例外状况，而这种例外状况并未加以明确规定，在详细适用中做法不一，造成了肯定的混乱。〔二〕农民房连环买卖问题〔1〕、连带买卖合同效力问题。从我院受理的农民房屋买卖合同来看，房屋可能由第一手买房人转让给其次手买房人，而后来又转让给第三手、第四手、第五手的，存在连环买卖的情形，如何认定该局部合同效力亦成为一个问题。假如除出卖人之外，其它合同当事人都是居民，合同效力如何认定？假如其它合同当事人中最终一手买房人系集体组织成员，各个连环合同效力又如何？最终一手能