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房地产全面成本管理体系构建及过程控制 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 本钱优化与控制作业指引 1.1 流程目标：创造性价比最高的产品，提升产品竞争力，动态本钱及时调整与反应。 1.2 流程主要责任部门: 本钱管理部。 1.3 流程关键业绩指标(KPI): 流程KPI 责任部门/岗位 数据来源 实施本钱与目标本钱比值 本钱管理部各部门 本钱管理部/集团本 1.4流程关键点(CP): 流程关键点 关键点说明 支持文件 经历数据库的建立 参考5 及时提供测算数据及优化建议 参考5 动态本钱反应 参考5 2.适用范围: 万科各工程设计阶段、施工阶段方案优化与本钱反应工作。 4.1. 本钱管理部：编制方案并检查方案执行情况，进展具体测算并根据测算结果提出优化建议，需要时进展部门间的协调，跟进优化建议后的测算并编制结果报告，测算结果复核发布，每月动态本钱调整并反应。 4.2. 设计管理部：提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算并优化，负责根底选型、构造、外电、智能化系统方案的优化选择。 4.3. 工程管理部：负责特种设计的优化选择。 5.工作程序： 5.1. 方案优化流程 结果反应及案例总结 过程改良 数据测算 方案优化流程 发送修订后的测算报告给优化相关责任人及该责任人领导优化负责人复核测算数据按照测算范本表格进展测算并编制报告收集资料 发送修订后的测算报告给优化相关责任人及该责任人领导 优化负责人复核测算数据 按照测算范本表格进展测算并编制报告 收集资料 优化人员当面与优化相关责任人沟通并达成一致优化建议修改测算数据并编制测算报告 优化人员当面与优化相关责任人沟通并达成一致优化建议 修改测算数据并编制测算报告 优化人员编制案例发送修订后的测算报告给优化相关责任人及该责任人领导、设计小组优化负责人复核测算数据 优化人员编制案例 发送修订后的测算报告给优化相关责任人及该责任人领导、设计小组 优化负责人复核测算数据 优化人员存放优化报告及案例于公司案例库 优化人员存放优化报告及案例于公司案例库 优化负责人复核案例 优化负责人复核案例 5.2. 方法与过程控制 . 设计前期 A〕开场设计前找开展、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性〔用地分析〕市场定位三方面信息。 政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如附件?政府规划要点设计指标?数据： 土地属性：通过勘查现场，询问开展部、工程部等相关部门，对土地属性信息分析，得出?土地属性信息统计分析表?： 市场定位：通过询问营销/设计部，清楚了解工程市场定位，产品组成，得出产品组成表： B〕以上信息整理完成后，本钱需要关注的重点是： 第一：场地内的特殊地形，如果出现河流、箱涵。高压线等问题需要仔细分析，了解清楚其处理方法以及影响并估算其改造本钱，注意需要预留局部不可预见费用： 第二：车位要重点关注其建造方式〔地下、半地下、露天〕，是否计算容积率，会所是否可售； 第三：外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用，注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低局部本钱。 . 概念、规划设计阶段本钱控制重点： A〕建筑、构造方面： 设计前，同设计、营销一起探讨产品类型布置方案，作单一产品测算以及组合方案的本钱测算，形成较为详尽、准确的最优产品组合〔已确定〕方案的本钱测算，用以指导概念、规划设计。 结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。 本钱部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议〔注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间本钱差异〕 B〕路网布置： 道路设计应在满足消防及道路交通相关标准的前提下： 1〕路网应合理简洁〔减少路网的不合理曲线、弯折〕 2〕优化出入口布置，〔优化建议时本钱人员需要考虑周边环境以及客户使用需求，不能够减少出入口后引起客户投诉，导致后期整改而增加本钱〕 3〕道路宽度〔设置双车道或单车道加会车区〕 C〕停车布置〔综合销售建议、规划要求、停车效率、本钱等因素选定停车方式〕： 土地利用 1〕地面露天车位最大化 2〕地面停车按照最大边线原那么布置 停车方式 1〕车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。 2〕车位建造本钱由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。 停车位体形控制： 1〕高度 2〕单独车位面积。 车库设置 1〕车库宜集中设置，减少建造本钱 2〕机械车位及地下车库高度预留。 车库设置注意考虑客户使用要求，占地面积较大工程，车位数量需要合理分配，防止集中设置而引起业主投诉