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房地产企业涉税政策解析与稽查风险防范 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 房地产企业涉税政策解析 与稽查风险防范 第一局部 筹建年度的税务稽查 第二局部 建立年度的税务稽查 第三局部 预售年度的税务稽查 第四局部 房屋交付当年的税务检查 第五局部 竣工决算当年的汇算清缴 第六局部 竣工决算以后年度的汇算清缴 第一局部：筹建阶段的税务稽查 一、筹建费用的会计处理 旧准那么：发生时计入长期待摊费用科目，不影响当年会计损益，待开场生产经营后一次性的计入当年会计损益〔管理费用〕 新准那么：发生时计入管理费用科目，影响当年会计损益，开场生产经营后也不进展相应调整。 注：应当计入开发本钱的除外，如前期工程费等 2021国税函98号关于企业所得税假设干税务事项衔接问题的通知 新税法中开〔筹〕办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开场经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。 企业在新税法实施以前年度的未摊销完的开办费，也可根据上述规定处理。 2021国税函79号关于贯彻落实企业所得税法假设干税收问题的通知 企业自开场生产经营的年度，为开场计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进展筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照?国家税务总局关于企业所得税假设干税务事项衔接问题的通知?〔国税函[2021]98号〕第九条规定执行。 比照衔接： 1、如果尚未执行新的企业会计准那么，筹建阶段发生的企业开办费用，先在长期待摊费用科目归集，会计标准要求在开场生产经营的当月一次性进入会计损益，税法一般要求在开场生产经营当年一次性申报扣除，即会计和税法根本一致，或者按照不低于36个月分摊 资产负债表表达发生的开办费，损益表和所得税申报表均为零，不涉及纳税调整 2、如果执行新的企业会计准那么，筹建阶段发生的企业开办费用，直接确认为管理费用进入会计损益，但税法认为尚未进入生产经营期，不允许申报扣除，一般要求在开场生产经营当年一次性申报扣除，形成时间性差异，或者按照不低于36个月分摊 损益表为负数，但所得税申报表应当表达纳税调整增加，即零申报，未来年度表达纳税调整减少。 二、筹建期完毕标志 一般认为：建立工程开工日，即为开场生产经营之日，不考虑相关证件是否齐全 ?国有土地使用证?、?建立用地规划许可证??建立工程规划许可证?和?建立工程施工许可证? 商业和效劳业：取得第一笔收入 工业和建筑业：开场归集生产本钱 房地产开发：开场施工〔不含前期工程，如 地质勘探、平整土地、撤除旧有建筑物、施工用临时道路等 〕 中华人民共和国建筑法 第九条建立单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。 业务招待 三、土地契税 2021国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用〞，计入“取得土地使用权所支付的金额〞中扣除。 本钱/费用：是否存在特定的对象 2004财税134号关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建立配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建立配套费以及各种补偿费用应包括在内。 2007财税162号关于土地使用权转让契税计税依据的批复 土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。 2021国税函603号关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复 对通过“招、拍、挂〞程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发本钱不得扣除。 2005国税函436号关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复 根据?中华人民共和国契税暂行条例?及其细那么的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。 四、场地平整条款 1、如果土地出让合同明确约定由出让方〔政府〕承当，并且出让方实际履行，那么场地平整费用与受让方〔开发