买方接收不符合交付条件的房屋,逾期交房的违约责任怎么算？.docx

买方接收不符合交付条件的房屋,逾期交房的违约责任怎么算？ 导读：买卖合同中，标的物交付前毁损、灭失风险由卖方担当，交付后毁损、灭失风险由买方担当，房屋买卖也是一样的，房屋毁损、灭失的风险，在交付前由出卖人担当，交付用法后由买受人担当。由于房屋是特别的商品，依据法律的规定，房屋需要开工验收合格后才能向买方交付用法，所以，卖方交付房屋时，应当向买方同时供应证明房屋阅历收合格的证明文件，否那么买方有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由卖方担当，反之符合交房条件的，由买方担当违约责任。正常状况下，房屋具备交付时，对于房屋的交付形式，实务中常见的有领取钥匙、发送交房通知、入伙通知等等，履行完这些手续，卖方已履行交付的义务。但是，实务中有个争议的问题是，房屋并未经过开工验收，在并不具备交付用法的状况下，卖方将房屋交由买方占有用用法，这种状况下是否已经向买方交付房屋？依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的说明》第十一条的规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付用法，但当事人另有商定的除外。依据上述法律条文的规定，除当事人另有商定外，假如卖方将房屋实际交由买方占有的，即视为已经向买方交付用法，即使该房屋仍未经过开工验收。这种状况多发生在开发商因各种缘由，不能按合同约向买方交房，为了避开更大的损失，在房屋未经开工验收的状况下，向买方交付用法，买方亦同意接收房屋。此时买方误认为未阅历收，不符合交房的条件，即使已经接收占有房屋的，仍视为逾期交房的期间，但事实上并不是这样的，未阅历收合格交付房屋的，属于瑕疵交付，依据上述法律的规定，视为已经向买方交房，此后卖方不再担当逾期交房的违约责任。为了更好的阅读和理解上述法律学问要点，笔者共享一篇相关的实务案例，并对案例的内容进展了相应的整理和汇编，案例中观点仅供学习沟通所用！案情简介2014年10月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，商定原告购置由被告开发的位于某地的房屋一套，购房款为528478元，原告已经根据合同商定履行了付款义务。依据《商品房买卖合同》第八条规定，该商品房应在2015年12月31日前验收合格并交付原告用法。2015年12月25日，被告向原揭发出《收楼通知书》，通知原告所购的房屋已符合交房条件，并要求原告去办理收楼手续。当原告验收房屋时，发觉2号楼并未到达交付条件，比方电梯施工尚未完成，供水、供电和供气设施均不具备用法条件。为此，原告和其他业主屡次与被告交涉，并于2016年3月15日向被揭发出《催告函》，要求被告尽快将房屋验收手续办理完毕。被告于2016年3月29日做出的《关于2号楼局部买受人所反映问题的复函》中明确认可“截止2015年12月31日，尚未获得政府相关部门的对商品房验收合格的手续。〞同时承诺“该楼在尚未到达双方签订的《商品房买卖合同》第八条之商定之前，物业公司不收取买受人的物业管理费。〞后由于被告不断督促，原告无奈于2016年4月14日接收该商品房，并向某物业效劳有限公司预付了3个月的物业管理费共计452.6元，该公司在2016年12月底通知业主自2017年1月1日起开头收缴物业费，现已实际扣减了原告已预付的3个月物业管理。但直至起诉之日，该商品房仍未阅历收合格，致使原告至今不能入住和获得房屋全部权证。被告的行为已构成严峻违约，原告有权要求被告连续履行交付合格的房屋和办理房屋全部权证的义务，并担当支付违约金的法律责任。同时，依据相关法律规定和被告的承诺，商品房在开工验收合格前，物业效劳费应由作为开发商的被告担当，被告依法应赔偿原告某物业效劳有限公司收取的3个月物业管理费。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。原告向法院提出诉讼恳求：被告按《商品房买卖合同》商定支付逾期交房违约金50733.89元〔528478元×0.2‰×480天，违约金从2015年12月31日暂计至2017年4月25日，之后计至被告将验收合格的房屋交付原告之日止〕；被告按《商品房买卖合同》商定为原告办理房屋全部权证。3、被告赔偿原告3个月物业管理费452.6元。被告房地产公司辩论称：原告于2016年4月14日已接收了涉案房屋，原告无权要求被告担当实际交付之日起至具备合同商定交付条件之日止的违约金。虽然双方签订的《商品房买卖合同》第八条商定，被告应在2015年12月31日前将验收合格的涉案房屋交付原告用法，但原告已在2016年4月14日对涉案房屋进展了验收，满足后接收了该房屋，即原告在房屋尚不具备合同商定交付条件的情形下实际接收了房屋，视为对合同变更，是原告对其原有权利的放弃。判决要点法院审理认为：依据合同商定，被告应在2015年12月31日前将符合合同商定的交房条件的房屋交付原告用法。但是，在合同履行过程中，该地区于2015年10月4