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房地产全程营销策划流程) ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 房地产全程营销筹划流程〔精典〕 \o 地产·广告 地产·广告 2021-07-31 14:26:56 阅读73 评论0 ??字号：大中小?订阅 ? 　现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场筹划营销理论和实践的运作方法，提出房地产全程筹划营销方案，他从工程用地的初始阶段就导入筹划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括： 　　1、工程投资筹划营销； 　　2、工程规划设计筹划营销； 　　3、工程质量工期筹划营销； 　　4、工程形象筹划营销； 　　5、工程营销推广筹划； 　　6、工程参谋、销售、代理的筹划营销； 　　7、工程效劳筹划营销； 　　8、工程二次筹划营销； ? 第一章 工程投资筹划营销 　　 　　工程投资筹划营销是全案最为关键的环节，反映了开展商选择开发工程的过程，这个过程是考验和衡量开展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着工程成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。 　　工程投资筹划营销可对工程进展定价模拟和投入产出分析，并就躲避开发风险进展策略提示，还对工程开发节奏提出专业意见。 　　 　　一 工程用地周边环境分析 　　 　　1、工程土地性质调查 　　.地理位置 　　.地质地貌状况 　　.土地面积及红线图 　　.土地规划使用性质 　　.七通一平现状 　　2、工程用地周边环境调查 　　.地块周边的建筑物 　　.绿化景观 　　.自然景观 　　.历史人文景观 　　.环境污染状况 　　3、地块交通条件调查 　　.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划 　　.工程的水、路、空交通状况 　　.地块周边的市政道路进入工程地块的直入交通网现状 　　 　　4、周边市政配套设施调查 　　.购物场所 　　.文化教育 　　.医疗卫生 　　.金融效劳 　　.邮政效劳 　　.娱乐、餐饮、运动 　　.生活效劳 　　.娱乐休息设施 　　.周边可能存在的对工程不利的干扰因素 　　.历史人文区位影响 　　 　　二 区域市场现状及其趋势判断 　　 　　1、宏观经济运行状况 　　.国内生产总值： 　　第一产业数量 　　第二产业数量 　　第三产业数量 　　房地产所占比例及数量 　　.房地产开发景气指数 　　.国家宏观金融政策： 　　货币政策 　　利率 　　房地产按揭政策 　　.固定资产投资总额： 　　全国及工程所在地 　　其中房地产开发比重 　　.社会消费品零售总额： 　　居民消费价格指数 　　商品住宅价格指数 　　.中国城市房地产协作网络信息资源利用 　　2、工程所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 　　.工程所在地的居民住宅形态及比重 　　.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 　　.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 　　.短中期政府在工程所在地及工程地块周边的市政规划 　　3、工程所在地房地产市场总体供求现状 　　4、工程所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 　　5、工程所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 　　6、商品住宅客户构成及购置实态分析 　　.各种档次商品住宅客户分析 　　.商品住宅客户购置行为分析 　　 　　三 土地SWOT〔深层次〕分析 　　 　　1、工程地块的优势 　　2、工程地块的劣势 　　3、工程地块的时机点 　　4、工程地块的威胁及困难点 　　 　　四 工程市场定位 　　 　　1、类比竞争楼盘调研 　　.类比竞争楼盘根本资料 　　.工程户型构造详析 　　.工程规划设计及销售资料 　　.综合评判 　　2、工程定位 　　.市场定位： 　　区域定位 　　主力客户群定位 　　.功能定位 　　.建筑风格定位 　　 　　五 工程价值分析 　　 　　1、商品住宅工程价值分析的根本方法和概念 　　.商品住宅价值分析法〔类比可实现价值分析法〕： 　　选择可类比工程 　　确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重 　　分析可类比工程价值实现的各要素之特征 　　比照并量化本工程同各类比工程诸价值实现要素的比照值 　　根据价值要素比照值判断本工程可实现的均价 　　.类比可实现价值决定因素：类比土地价值 　　A 市政交通及直入交通的便利性的差异 　　B 工程周边环境的差异：自然和绿化景观的差异 　　教育和人文景观的差异 　　各种污染程度的差异 　　社区素质的差异 　　C 周边市政配套便利性的差异 　　工程可提升价值判断 　　A 建筑风格和立面的设计、材质 　　B 单体户型设计 　　C 建筑空间布局和环艺设计 　　D 小区配套和物业管理 　　E 形象包