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房地产开发企业的审计要点及技巧 一、成本与收入的配比与核实对于房地产开发企业来说，首先，成本与收入 的配比非常重要，因为它们可以直接或间接影响到企业的经营成果与财务状况。 审计中要重点关注收入与成本的结转，工程量的计算与配比等。 （一）人为调节开发成本１．房地产项目开发前，通过评估形成大额土地评 估增值，虚增“无形资产——土地使用权”。开始对土地进行开发时，再将该土 地使用权的账面价值全部转入开发成本。 ２．将应计入其他应收款的代购房者支付的住房维修基金计入了开发成本。 ３．有些房地产开发企业工程尚未决算，但仍根据工程预算及合同、协议预 估应付未付土地及工程款项并计入了工程开发成本。因此预估的工程成本的准确 性和收集的完整性无法认定。 ４．人为调高或随意提取公共配套设施费，调节开发成本。 ５．随意分摊借款利息。根据借款费用计量原则，企业在确定每期专门借款 利息的资本化金额时，应将其与每期实际发生的资产支出数额相挂钩，根据累计 支出加权平均数乘以资本化率计算确定。有时房地产开发企业确认开发项目的借 款费用时，不是按规定方法计算，而是根据企业利润情况和财务报表的需要，在 开发成本与财务费用之间人为划分，调节当期利润。 （二）人为调节经营收入１．将预售房款延迟确认收入。《企业会计制度》 规定，销售商品的收入确认必须同时具备四个条件：企业已将商品所有权上的主 要风险和报酬转移给购货方；企业既没有保留通常与所有权有关的继续管理权， 也没有对售出商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关收入和 成本能够可靠地计量。根据以上规定，房地产开发企业的预售房款，在商品房已 竣工验收，与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入，但房地产开发企 业常常人为延迟商品房的竣工决算时间。 ２．将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地 时，不按会计制度的规定视同销售，往往只按成本价作存货减少处理，从而偷逃 营业税金及附加。 二、偷漏税费（一）漏缴土地出让金。国家规定，出让不同用途的土地所缴 纳的土地出让金数额相差悬殊，房地产开发企业取得土地后若改变用途的，应按 规定补缴土地出让金。但有些房地产开发企业以开发经济适用房等名义取得划拨 土地后，未按经济适用房开发出售，而是开发成高档住宅楼、写字楼、商品用房 出售，却不去相关部门补缴土地出让金，造成国家土地出让金的流失。 （二）偷漏税金。如：调减经营收入，达到减少交纳营业税的计税依据；调 增开发成本，使得企业所得税的应纳税所得额降低，少缴纳企业所得税；同时调 减收入，调增成本，还会少纳土地增值税；将《房屋租赁合同》变更为《仓储合 同》以隐瞒房租收入、将待售商品房出租收入账外存储等方法偷漏房产税；对在 房地产开发过程中签订的各种经济合同，如勘察设计合同、土地买卖合同、委托 代建合同、借款合同、商品房买卖合同、代销合同、广告合同、不按规定计缴印 花税和贴花，此外，还可能会通过各种方式漏缴或欠缴契税。 三、违规取得贷款（一）编造虚假购销合同。房地产开发企业有时会与本公 司职工或其他关系个人签订虚假的商品房买卖合同，由企业垫付首付款，到银行 办理按揭贷款手续，骗取银行购房贷款。 （二）将实际上已不拥有产权的资产抵押给银行，套取银行信用。房地产开 发企业取得的土地使用权，在未曾开发时属于企业的无形资产，可用于抵押贷款； 在对该土地进行开发时，其土地使用权应从无形资产转入开发成本，实质上已不 具有价值。但房地产开发企业往往将已进行开发土地的土地使用权抵押给银行， 办理抵押贷款。 四、审计技巧 （一）审计中应查阅的资料审计人员应认真审核经营收入明细 账、开发成本明细账、往来明细账、应交税金明细账和相关原始凭证外，还应审 查《商品房买卖合同》、销售不动产发票存根、《建筑工程竣工验收备案表》、《房 屋代建合同》、《合资开发项目合同》等相关资料，查阅企业的股东大会会议记录、 历次董事会会议记录。将经营收入与销售不动产发票存根相核对；将经营收入各 分类明细账分别与《商品房买卖合同》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》 等相核对，将股东大会会议记录与董事会会议记录中涉及的竣工验收、投资、偿 债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定与相关账簿记录与原始凭证相核对；同 时采用查询、观察、分析性复核等审计方法。 （二）如何确定应纳税额审计人员应熟悉税法规定，掌握各种税金的计算方 法，正确计算各项税金的应纳税额