房地产结构性融资金融工具实务操作.pdf

房地产结构性融资金融工具实务操作 引言： 各位朋友、各位专家，大家晚上好，首先我介绍 一下我自己： 我叫刘柏荣，山东青岛胶南人，与我们的前外长 李肇星是中学校友，有一些山东口音，讲话不清楚 之处，请大家谅解。我从1997年开始从事结构性融 资的研究及实践，当初在中国人民大学读国际金融 研究生的论文题目是《抵押贷款证券化》。20多单 公募资产证券化经验、100单以上私募结构性融资经 验。社会职务：中国资产证券化论坛秘书长、北京 律协资产证券化专业委员会主任、信托法专业委员 会主任。目前工作于中伦律师事务所，房地产金融、 PE组牵头合伙人。 今天的主要目标是：第一，分享自己的一些结构 性融资金融工具操作实务体会、经验；第二，与同 行、同业交流，虚心向大家学习，与结构性融资感 兴趣的各位专家建立开放的沟通平台，在专业上共 同提高。 结构性融资是最为复杂的融资技术，故事性不 强，不会那么引人入胜，但是知识性强，值得认真 学习、掌握。今天以录像的方式进行讲课，心里还 是非常紧张，因为时间关系以及本人的水平有限， 讲课言语、讲课内容逻辑的不连贯，恳望大家能原 谅、赦免，今后愿意以各种方式谦卑地与各位交流， 进行各种方式的补救。 今天讲课采用的PPT版本与发给大家的PPT版本 稍有不同，发给大家的PPT版本与今天上课使用的 PPT版本在基本理论、基本案例方面是一致，但今天 使用的PPT版本案例多一些。 本PPT阐述的结构性融资金融工具的来源： （一）本所服务的大量成功项目经验的不断提 炼、总结、创新 （二）整个中伦所结构性融资团队成员的密切合 作 （三）与不同类型客户的长期沟通、讨论、实践 中伦的结构型融资团队是在中伦律师事务所主 任张学兵（目前是北京律协的会长）、中伦房地产 和金融部主任朱茂元律师亲自主导下进行规划、设 计、指挥的，我只是一个定位在技术层面的执行者， 领着一个小团队在具体干活，中伦所的结构性融资 业绩能在业内处于遥遥领先的地位，与中伦所各 领导、各位同事的全力支持是分不开的。 结构性融资北京办公室有一个10人规模左右的 稳定团队，具体人员情况见本PPT 的最后一页。 一、企业的三种融资模式 （一）直接融资 （二）间接融资 （三）结构性融资 融资的本质意义：资金从不同主体之间流动的通 道、跑道。属于金融领域的基础设施建设。 （一）直接融资 直接融资，是指资金供求双方之间直接融通资金 的方式，是资金盈余部门在金融市场购买资金短缺 部门的直接证券，如商业期票、商业汇票、债券和 股票等。直接融资具有直接性、长期性、不可逆性(即 股票融资毋需还本)和流通性(指股票与债券可在证 券二级市场上流通)。 （二）间接融资 间接融资是指企业通过金融中介机构间接向资 金供给者融通资金的方式，它由金融机构充当信用 媒介来实现资金在盈余部门和短缺部门之间的流 动。 （三）结构性融资 结构性融资的本质是：以特定的基础资产信用为 基础的资产信用融资(asset-backed financing)。 大家通过今天的学习，可以在观念上、理论上建立 起一种新的融资模式，属于一种新的可供选择的融 资方案（Alternative Financing Solutions.) 1.结构性融资金融工具的适用主 第一，具有长远、持续发展战略且大量资金需求 的企业。 第二，商业银行。具有强大的销售网络，为信托 公司代销信托产品、代销有限合伙份额。 第三，信托公司。信托具有设立方式多样化、信 托财产多元化、信托目的自由化的特点，可依据委 托人的不同要求和目的来设计，具有巨大的弹性空 间。 第四，其他资金供给方及需求方。 大家会问，金融机构的主要功能是什么？我曾经 跟一个银行家沟通，他说了一句话对我很有启发： 金融机构的主要功能是对来自不同层面的不同资源 之间的配置。 银行目前拥有了大量了社会资源（尤其是资金资 源），但是，银行有时配置资源的效率不高的，甚 至进行无效的资源配置，“成为创造不良资产的最 大机器”，浪费社会资源。 结构性融资是高度市场化的金融资源、实体企业 资产信用资源的高效配置，是资金提供者、需求者 的直接配置，银行、信托等金融