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怎样认识当前房地产市场形式 【转载】 建设部政策研究中心 课题组 【内容提要】 。房地产投资的走势说明宏观调控已见成效 。从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势 .现实的房价变动过程必然是有涨有跌、有起有落的 。房价上涨的主要原因是地价上涨和商品房档次明显提高 。当前房地产金融仍是银行的优质业务 。融资渠道多元化和证券化是化解房地产投资风险的根本举措 一、对当前房地产发展总体形势的分析 (一)房地产投资的走势说明宏观调控已见成效 当前，一种持“房地产过热论、“泡沫论”和“风险论”的观点认为，“此前的宏观调控对房地产的紧缩效应并不明显”，其 依据是“1-6月，房地产开发投资累计资金金额为4924亿元，与上年同期相比增长28。7％”。我们认为，观察宏观调控措施 是否发挥作用,不能看某一时间段的经济数据,而应该看其在较长时间内的发展变化趋势,走势比绝对量或相对量更加重要。从 图1中可以清晰的看出,国家采取的抑制固定资产投资和房地产投资过热的宏观调控措施充分发挥了作用。 (二）判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求 我们认为，目前的住宅需求仍是真实需求，其依据如下: 首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康的2020年，我国城市化水平将达到55—60％， 城镇居民将增长到8亿至8.5亿人。在此期间约有3—3。5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。这是从新增城市人口 的住房需求进行估计。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需求。2003年末中国城镇居民人均住房面积为23.8 平方米。根据国外相应发展水平的经验，根据中国过去城镇居民住房改善的速度,根据我国城市化的进程等多方面因素和目 前的统计资料初步测算，我国2020 年城镇居民的人均住房面积可能要达35平方米。也就是说,每个城镇居民的人均住房面 积要在目前基础上再增加10平方米以上. 其次,从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求,如果假定有20%的城 镇家庭有改善住房的要求，而且这20％要求改善住房的城镇家庭每户也只是想增加20平方米的住房，那么中国20％的城镇 家庭是2700万户，每家增加20平方米，这个现实需求总量是5.4亿平方米.这个需求是客观存在的，是现在就买得起、或者 在住房信贷的帮助下买得起的需求。 第三，必须注意到，真实有效需求除由居民住房消费支撑的主动需求外，还包括因城市房屋拆迁产生的大量被动需求. 随着城市化进程的加快和城市改造力度的加大,我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。各地特别是经济发达地区房屋拆迁规 模不断扩大，呈快速增长趋势。2003 年，全国城市房屋拆迁量约为 1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28％左右。2003 年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降.但未来 一段时间内，由于城市基础设施建设、旧城改造、危房拆迁，城市房屋拆迁量将仍保持较大规模，从而形成对房地产的巨大 需求。 在有真实需求支撑的前提下，即使局部地区可能出现房地产过热或结构性过剩现象，也不能就此判断房地产已经是“泡 沫经济”. （三）房地产空置量确实是影响我国房地产业发展的“双刃剑” 根据目前的统计数据分析，不能否认房地产空置现象的存在。从图2 中可以看出，如果将商品房年竣工面积与年销售面 积对比,每年都有较大面积的未销售商品房，且累计总量较大，说明房地产的确存在空置问题。 但从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。2004年8月底,商品房空置面积0。97亿平方米，同比 减少 0。8%,比去年底减少3％。这说明当前的房地产空置问题并未恶化。我们认为，对于房地产空置现象,必须从两个方面 认识：一方面,房地产空置占压大量资金，其中部分形成不良资产；另一方面，一定规模的空置对正常的房地产市场是完全 必要的，它实际上在某种意义上是一种“库存，从而发挥平抑房价的作用.从图 3 的对比可以看出，上海市近几年房地产供 销两旺，不仅没有出现大量空置,连部分以前积压的房子也卖出去了，而房价表现为一路飙升；北京市则房价比较稳定，甚 至稳中有降,其中房地产空置对房价上升起到的抑制作用不可忽视。 需要补充说明的是,对于我国的房地产空置率,不能简单套用国际上10%的警戒线，其原因是国内空置率的计算方法和国 际通行的并不一样。国际上的空置率是用空置量除以全部存量房，