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房地产开发项目区位因素分析与研究 房地产开发项目区位因素分析与研究 2001年8月第15卷第4期(增) E ast China E conomic Management Vol. 15,No. 4(Sup. ) 华　东　经　济　管　理 Aug. , 2001 房地产开发项目区位因素分析与研究 (同济大学　经济与管理学院, 上海　200092) [摘要]本文对房地产区位因素进行分析, 从定性的角度提出房地产开发区位选择的原则; 同时阐述了居住用房地产和商业用房地产选址时各自所应侧重的方面。为使区位选择更加 具有操作性, 文章还研究了两种房地产开发区位选择的定量分析方法, 即关键因素评估法和组合权重法。 [关键词]开发项目; 区位因素; 区位选择; 组合权重法 [中图分类号]F292133[文献标识码]A[文章编号]1007—5097(2001) 04(增) —0101—04 Study of the location factors in development project of SHI Jian 2(Econom ic and M anagement College , Tongji U , ) Abstract :By examining location factors , this of location in real estate investment. Additionally , it of location in residential houses and office buildings. To make paper introduces two quantitative analyses , key factor estimation In conclusion , by presenting some methods both in theory and practice , the authors real developers will secure more profit with more knowledge in selection of location. K ey w ords :project ; location factors ; selection of location ; combination weight process 土地资源的自然空间结构和千百年来对土地的 开发、利用, 逐渐形成了土地区位的经济差异。就是说在特定地点进行某种经济活动, 比在一般地点进行这种活动, 能获得更大的利益。土地利用, 特别是城市土地利用存在着强烈的区位效益差异。这种差异是由自然条件和社会经济条件等造成的。如资源质量优劣、距离市场或市中心远近、交通通讯便利程度、人口密度大小、环境条件好坏、基础设施配备齐全与否等。 作为不动产的房地产, 其区位性很强。一方面, 房地产业供给的商品固定在某一地区范围内, 不能移动; 另一方面, 人们对房地产商品的市场需求, 也主要是本地区的投资需求和居民的住房消费需求, 这就使它的销售受到极大的区域性限制。无论是投资者投资房地产还是消费者购买房地产, 第一要考虑的就是地段, 就是区位。土地的区位不同或同一区位的用途不同, 常会产生极不相同的区位效果。从微观角度而言, 房地产企业进行投资、开发和经营的目的, 是为了获得最大限度利润, 因而必然寻找最佳的城市土地区位, 用地用房的企业要购买能取得最大效益的区位的房地产, 居民也将寻找经济上能承受又适合自己活动的最佳位置的房地产; 从宏观角度来说, 国家为了保证全社会的整体利益, 也必然要使不同地段区位的土地获得最佳用途, 从而取得最满意的经济效益、社会效益和环境效益。 一、房地产开发项目区位选择的定性分析(一) 房地产开发与城市地租的关系 房地产业是一种与区位紧密联系的产业。区位对房地产业的影响首先是通过城市地租来体现的。城市土地区位效益的实质是级差地租, 而且主要是位置级差地租。对一切经济单位来说, 由于存在距离和空间位置的差异而且自然、环境、经济文化各区位因素的差异, 进一步加剧了上述位置差异。使处于同一市场上不同区位的相同面积土地产生了极 [收稿日期]　2001—07—10 ) , 男, 博士研究生, 硕士生导师, 副教授, 兼任上海市房地产评估师协会常务[作者简介]　施建刚(1962— 不相同的使用价值、利用方向和集约度, 从而产生极不相同的经济效益。 在级差地租的调节下, 城市土地的空间布局表现出一定的规律性。各经济主