合肥某房地产公司项目策划分析全案.docxVIP

合肥明月港湾房地产工程策划全案 目录第一部分：合肥东市房地产市场分析 一、板块之争显示出东区房地产市场亟待发掘 二、谁在东区购房 三、购房者希望在东区购什么样的房第二部分：市场调研 一、区域市场分析 二、竞争工程分析 三、本案优劣势分析 第三部分：工程主题定位 一、工程定位 二、策划理念 三、策划思路 四、目标人群定位 第四部分：产品策略 一、规划设计建议 二、产品形式建议 三、套型设计建议 四、差异是产品取胜的杀手铜 五、教育一一未来的希望第五部分：工程价格策略 一、价格是把锋利的双刃剑 二、市场不需要雷锋，更会抛弃玩火者 三、低开高走，步步为营 第六部分：广告策略 一、推广策略 二、推广媒体 推广诉求 推广思路 促销活动 第七部分：因为专业所以营销 第一部分 拨云见日看东区 （合肥东区房地产市场分析） 第一节 板块之争显示出东区房地产市场亟待发掘 房地产业作为一个风险与机会并存的行业， 专业的开发商需从众多的 市场现象中分析找出消费者的真正需求， 并予以满足， 从而抓住机会， 获得成功。因此，市场是根本，是我们正确决策的依据。 合肥市东区作为前些年合肥市经济发展的中心地之一 . 如今优势已很 难发挥。该地区房地产市场的发展受到了很大的制约 , 无论在发展的 规模还是房地产的价格上都要落后于其他的地区 , 但经济发展的共同 富裕是我们的总体目标 , 这也告诉我们这一地区的暂时落后只是发展 的时间问题 , 在经济飞速发展的今天 , 这一地区的房地产也将很快进 入发展的快车道。 明月港湾小区地处临泉路与郎溪路交汇处， 二十埠河东侧， 临泉路将 小区一分为二，周边相邻肥东二院方庙中心、新安公学、郎溪小学、 玻璃总厂、 国风塑业、 恒通批发市场、 漕冲批发市场、 长江批发市场。 根据本案的物理特性及当代人文特点， 建议提出亲水生态家园的概念 主题，在此概念基础上，结合小区自然、地理条件及开发草图，划分 出五大组团和八大景观， 作为小区的整体规划基本形式。 经过详实的 调研分析，进行准确的市场定位，对产品、价格、推广技术方案作出 理性的设计，相信这一切都将是我们成功攻破市场的利器。 合肥市四大区域简况： ?包河区：处于城市上风口，是发展房地产的最佳选择，未来合肥 大步向南趋向巢湖发展，包河区必将处于前沿阵地、核心区域，作为 大城市向南推进的核心区域和市区区域面积最大的新城区， 包河区能 够对各类生产要素产生强大的吸引力， 必将快速迎来一个工业化、城 市化跨越式发展的“黄金时期”。 ?瑶海区：随着合肥新站综合开发实验区的不断发展， 周边的交通、 配套等条件也日臻完善，越来越多的房产开发商已经被该区未来的升 值潜力所吸引。这与其所处的地理位置有着较大的关系。与其他三个 行政区相比，便捷的交通是瑶海区重要的区位特点。 瑶海区是交通枢 纽区。合肥火车站、长途汽车站、旅游汽车站、出租车旅游公司等坐 落在区内，铁路、公路、水运等交通发达。便利的交通条件使该区既 与市中心区紧密相连，又可远离都市的喧嚣，公交线路多、站点设置 合理，使得居民出行十分便利。 ?庐阳区：是以合肥市老城区为主体，南至合肥的“翡翠项链”的 南段一一银河、包河，东与瑶海区隔溯河相望，整个区域向西北延伸。 全区面积1 3 6. 8 6平方公里，人口 3 7 . 1 4万，下辖1 0个街 道、3个乡镇，是集城乡为一体的新型城区。相对于合肥其他三个行 政区来说，其各项发展都较为成熟，住宅的价格在四区中也相对较高。 ?蜀山区：目前的开发区域全面红火，且总体来看较为集中三线两 区。三线：环城路沿线、长江路沿线、黄山路沿线；两区：高新技术 开发区、经济开发区。并且这三线两区各据资源，楼盘开发都很有特 色。这些特色概括起来，可以归纳为以下两点： 1、教育为楼盘开发 增光添金；2、围绕山水以生态为题作秀博彩。纵观整体形势，目前 蜀山区住宅市场行情走势总体表现平稳。 楼盘整体开发品质较以往有 所提高，物业多向中高档楼盘发展，显示出蜀山区楼盘整体品位的上 开，高档楼盘也有较强的吸纳能力。从购买群体上看，除了区内及周 边的有意于改变居住条件的居民，购买群体向整个合肥市外延。未来 随着贯通南北的怀宁路工程使道路交通有所改善及开发的区域的趋 于成熟，蜀山区地块尚有较大开发余量。 ?整合：在对购房者最可能选择的城区进行调查时发现，最受购房 者青睐的城区是西区，选择西区的人占了 42. 1 5 %,这与合肥市西 区逐步形成的优质的生活环境有很大关联；选择南区的人占2 1 . 56%,这与政务区南移、良好的居家环境逐步形成有很大的关系； 一环内也有20.46 %的人青睐，当然一环内的房价居高不下也是大多 数人不将一环内商品房作为首选的一个重要因素;再次是东北新站， 目前逐步形成的批发、零售的周边环境以及日益形