物业集团招商管理工作指引.docVIP

. . . .word.zl. 招商管理工作指引 第1节招商团队管理 1招商人员招聘及团队组建 1．1在新工程开业前14个月，地产集团商管物业招商部负责编写新工程招商、营运人员编制及到岗时间后与当地商管公司共同编制招商、营运人员岗位职责，开展人员招聘和团队组建。 1．2新工程开业前12个月，招商、营运人员按倒排方案到位。营运人员到岗后至工程开业前3个月，编入招商队伍参与招商工作。 2招商人员培训 2．1新工程开业前10个月，地产集团商管物业招商部负责对当地商管公司开展以下培训： 新工程解读培训：对招商、企划人员进展新工程解读培训。培训容为：城市综合体整体建筑介绍、主力店业态组合、步行街业态规划、步行街租金及招商政策、招商时间进度要求。 招商管理制度培训：对招商人员进展招商管理制度培训。培训容为：招商管理制度、工作流程、合同审批流程等。 2．2招商统一说辞培训 新工程开业前8个月，地产集团商管物业招商部负责对当地商管公司招商、企划人员进展招商统一说辞的培训。培训容为：招商问题解答、招商分工、招商工作进度安排、步行街业态表述、城市综合体特色介绍。 3招商人员考核 3．1当地商管公司根据招商人员工作表现，上报转正人员及相关材料，地产集团商管物业招商部根据其工作表现审核招商人员转正意见，表现突出者可提出晋级意见。 3．2根据招商奖励政策，当地商管公司提报招商奖金及分配申请，地产集团商管物业部根据招商完成情况及招商人员工作表现，审核奖金分配案。 第2节市场调研 1市场调研工作界定 新工程摘牌后，根据地产集团提出的工程筹建进度，招商部参与由地产集团商管物业部组织各部门展开市调工作。 2市场调研的容 2．1工程所在城市总体概况：城市经济开展水平，各项经济指标数据，人口总量及分布，城市未来开展规划等。 2．2城市零售业开展状况 各主要商圈情况，不同业态在各商圈的分布情况、业态定位及组合、规模、数量、面积比例、经营状况，各商圈的形成和开展历程，未来开展规划等。 2．3同类竞争对手分析 根本情况，总面积，规划布局，业态面积配比，档次定位，开业时间，历史经营状况，消费环境，消费构造〔客层定位〕，租金价格或合作条件，相关费用〔物业管理费〕，人力资源费用、品牌情况，效劳管理、停车位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等。 2．4工程边环境调研 工程所在地理位置、工程规模、边环境，交通状况，3—5公里半径人口数量构造和特征、商业设施、效劳设施、市政设施、小区数量、人住人口、居住户数、人均收人、人均消费支出、消费特性、物业状况〔规划部提供包括住宅、酒店写字楼、商业的全面情况〕，工程进度时间等。 2．5对在经营的租赁物业的租金标准、租赁年限、物业费、租金递增、租金缴纳式、前期的优惠政策等进展收集分析。 3市场调研工作方案及实施 每次市场调研的时间安排为5—7天，按照不同的调研容对人员进展分工。通过查询网上信息和当地政府相关报告，收集所需要的各项数据指标。通过调查问卷和实地考察，了解各主要商圈和竞争对手的情况，以及工程边环境情况。 4市场调研的分析结论 根据各部门市场调研收集的数据进展分析，得出调研结论，形成市调报告。以此作为工程定位、商业业态规划、租金标准测算、物管费测算、招商宣传推广费预算、组织架构编制的依据。 第3节定位、规划与步行街商业业态规划 1城市综合体的定位、规划 新工程总体规划设计完毕后，地产集团商管物业招商部参与新工程总体定位和规划格局的研讨并提出建议。地产集团商管物业招商部负责确定步行街商业业态规划和招商定位。 2步行街商业业态规划 2．1根据市调报告及开展部提供的相关数据，地产集团商管物业招商部负责审核由当地商管公司上报的新工程步行街商业业态规划案。 2．2新工程步行街商业业态规划包括步行街商业定位、业态面积占比、各业态在步行街分布、目标品牌等。 2．3步行街商业业态规划一经确定，当地商管公司必须格执行。假设执行中有调改意见须提报调改案，按分权手册逐级审批后可调改执行。 第4节招商政策及租金案制定 1．地产集团商管物业招商部按照要求，依据当地市场情况、步行街商业业态规划草拟新工程步行街招商政策及租金案。 2．招商政策及租金案包括：各商铺租金，各业态租