常州市阳光盛汇商业街项目全程营销执行大纲.pptxVIP

;前言;;;;中国商业地产开发的现状 ;1、体验式商铺开发引领潮流;2、专业市场行情看涨;3、常州商业地产 “金融产品化” 时代已经到来。;综述;; 经济环境;经济环境;区域结构;发展规划;商业结构 ;常州大学城,武进中心区鸣新中路南侧 ;SWOT分析;;;;核心精髓——体验式消费、从众体验、休闲感觉 外在体现——环境功能和享受功能 新概念——商业街带来一种商业旅游，休闲感受远大于购物功能。;;能够满足生活体验的品牌定位;认同这个产品----项目形象定位┏　关键词 ┓;项目价值形成与设计的基本要素;项目价值形成与设计的基本要素; ? 以新生代、新发现的大概念找到本案强有力的板块价值 ? ——有别于一般的商业圈地，强化现有地段唯一性和大资源优势，营造出本商圈独有的概念优势； ——极具前瞻性、发展性；以学院经济的聚群优势抢占新发现，在区域内做成标杆项目。 ——大学城板块一的唯一性。 ;本案核心价值的形成;通过开发后，其分类的客源市场是：;????① 选购本楼盘的动机： ????A、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。 ????B、经过比较竞争后，认同本楼盘的价位。 ????C、想在此地长久投资商业者。 ????D、认为本区域有远景，地段有发展潜力。 ????E、信赖业主的企业规模与财力潜力。 ????;第一种是以商品类型为特色 第二是以消费者需求为特色 第三类是不同的经营方式 第四类是以经营、营造特色的购物环境 最后是不同的建筑形态 形成错位 　　真正作为错位有效形式更多表现在主题商业地产的开发模式上面。它的错位经营思路当中我们主体提到的前面两个实际上是非常重要的。第一商品的特殊类型，第二消费者的需求。;主力市场定位;主力市场模型;;销售的总体策略 充分的运用“一个主题（新发现、新生代、新体验——常州大学城新生代商圈原点）”突破市场，“四大媒体（常州日报、扬子晚报、武进日报、常州晚报、常州电视、高密度报媒和全方位、大手笔现场包装）”撬动市场，“三大核心卖点（数码、娱乐、运动）”攻占市场，“三点小利（阳光盛汇??员卡、多折扣、返租大奉送回报业主）”收获市场。以此为主线在营销活动中安排一系列有力度的活动和现场销售人员的有效管理在人气和成交率上取得快速、高效的业绩。;;经营总目标;阳光盛汇销售区域层级划分原则 ;;2.2 入市时机及销售前提 ;??????? 销售旺季入市：每年10月至下年5月是房地产销售的周期性旺季，其中10—12月以及3—5月是销售黄金时段，一般在销售黄金时段推出的楼盘，比较容易快速聚集人气，在销售初期达到较高的销售率，因此入市时机的选择对于楼盘销售尤其关键。通过销售旺季火热的销售气氛来实现本项目一炮打响，迅速在市场上扩大知名度和影响力，将有力促进后续销售。 ??????? 有目的地入市：根据发展商的资金运作需要，合理安排营销成本投入和销售回款的进度，提高发展商的资金利用效率。 ??????? 有控制地入市：根据工程进度、价格策略、销售导向等分期分批有节奏地向市场推出产品，避免一拥而上，实现均衡、有序的销售目标。 ??????? 本项目作为纯商业项目，市场的运作一般是“招商先行”。是指项目在成功招商20－30％的情况下，开始销售，以核心租户（主力店、一级品牌）的入驻来带动销售。本项目的销售操作思路亦是如此，通过核心租户在一层和二层不同区域的安置，将相对位置较差的单位通过品牌商家的入驻变成相对较佳的位置，从而带动三、四层的销售以及顺利完成价格的初步拉升。综合以上因素，根据项目运作的要求建议本项目的： 预开盘期定在2006年10月18日，正式开盘期暂定于2006年10月28日。 ;2、内部认购前提条件 ??????? 售楼大厅装修完毕并可使 ??????? 建筑模型已完成 ??????? ?完成必要的销售文件（销售百问、销售面积、房号表、认购登记卡、付款方式、客户登记表等） ??????? ?销售人员已完成上岗培训 ??????? ?已完成销售人员的工服、名片制作 ??????? ?完成必要的宣传资料（楼书、户型单张、折页） ??????? ?宣传铺垫（户外广告、报纸软文广告） ??????? ?楼体包装（以工程网包装、以广告喷绘包装） ??????? 工作人员到位（保安、保洁、财务） ? ;3、正式开盘销售前提条件 （1）取得《预售许可证》 （2）现场包装 ??????????? 看楼通道施工装修完毕； ??????????? 现场气氛营造完成（导示系统、道旗、绿化、背景音乐安装完毕等）。 （3）资料 ??????????? 智能化标准、配套设施、交楼标准提前落实 ??????????? 按揭银行提前落实 ??????????? 物管公司提前落实 ??????????? 价格表