贝壳研究院2019年半年报：稳中有压,警惕“新库存”.pdfVIP

稳中有压，警惕“新库存” —— 2019 年下半年房地产市场和政策展望 贝壳研究院 稳中有压，警惕“新库存” —— 2019 年下半年房地产市场和政策展望 2019 年上半年全国房地产市场发生了哪些新变化？贸易战下 房地产政策的约束是什么？ 2019 年下半年房地产市场将怎么走？ 关于 2019 年上半年的回顾和下半年的展望，基于数据洞察贝壳研 究院有以下 10 个观点： 1.上半年整体市场回暖 。2019 年上半年全国重点城市普遍回 暖，重点城市二手房成交量环比增长 50% 以上，同比持平； 大部分 重点城市新房成交量增长； 土地市场也走出去年下半年 “低谷”。 2.金融边际宽松和预期驱动回暖 。2019 年上半年市场的回暖 来自于信贷的边际放松， 居民和企业的贷款成本降低， 同时行政调 控的边际放松也改变了前期市场低迷的预期。 3.回暖并不是全面的，是分化的 。整体来看，距离调控时间较 长的一线城市及长三角城市上半年热度相对较高，三四线城市在 棚改弱化背景下成交下滑，其中山东江苏等棚改大省表现更为明 显。 4.回暖并没有持续， 上半年市场前高后低。 不管是二手房市场 还是新房、土地市场，都呈现出明显的“前高后低”特点，市场在 一季度的小阳春后，二季度一方面是信贷和开发商融资渠道的再 次收紧，另一方面苏州等城市的调控收紧再次影响了市场预期。 5.政策难松难紧，“稳” + “一城一策”是主基调 。贸易战的 1 长期性和宏观经济运行的压力使得房地产政策不能 “紧”，居民杠 杆的快速增长和对消费的挤压使得房地产政策不能 “松”。同时， 政策对于市场波动将保持高度的敏感性， “一城一策”趋势明显。 6.潜在需求依然存在 。二季度重点城市新增客源及带看客户量 并未出现明显下滑， 且新增客房比近期呈现持续上升趋势， 市场需 求依旧存在，这是支撑下半年市场的上行动力。 7.重点城市的改善型需求难以释放 。在政策稳的背景下， 重点 城市的改善型需求依旧难以释放， 而改善需求是市场的 “新刚需”， 这是下半年市场的重要下行压力。 8.市场 “新库存”问题突出。 在贝壳监测的 29 个重点城市中， 有 7 个城市月末库存环比持续增加 3 个月， 13 个城市月末库存环 比持续增加 4 个月， 7 个城市月末库存环比持续增加 5 个月。 9. “限价”问题开始凸显。 限价背景下开发商的利润被压缩， 新房产品同质化问题突出， 市场供应和需求存在 “错配”，部分区 域如北京新房去化和库存压力大。 10.三四线城市疲态明显，后期山东、山西与河南的城市下行 幅度将更大。 2018 年下半年来，受棚改收紧的影响，三四线城市 成交动力明显不足，