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PGE \* MERGEFORMT PGE \* MERGEFORMT 1 我国房地产供需状况分析论文 内容 我国房地产业虽然经历了一系列调控，但在很长一段时期内，房地产业仍将处于支柱产业的地位。进入21世纪以来，我国宏观经济进展不断加速，经济增长内在动力不断增强，经济进展进入新一轮的增长周期，也促进了我国房地产业的迅速进展。 我国宏观经济进展现状  经济进入快速增长通道  近几年，我国国内生产总值走势状况表明宏观经济增长速度表现出先降后升的态势。  20XX年之后，随着加入世贸等利好因素的刺激，我国经济增长不断提速，GDP增长率也从20XX年的7.3%上升至20XX年的9.5%，增幅平均每年提高0.6个百分点；GDP总量也由20XX年的95933亿元增至20XX年的136515亿元。  固定资产投资增长率在经历了1995-1999年的波动后，自1999年开始不断扩大，近两年的增幅都保持在25%以上的高位，20XX年固定投资总量达到70073亿元，而20XX年这个数字上升到88604亿元。投资额占GDP的比重从1995年的33.68增长至20XX年的48.59%，比重的变化也有所加快。  投资对GDP增长的贡献领先升后降  从国民经济中的地位来看，房地产业以其市场需求大、产业链条长和集资本、技术和劳动密集为一体等特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。  2000-20XX年间，房地产投资对GDP增长的贡献领先升后降，并于20XX年达到峰值19.94%，20XX年贡献率为15.40%，连续四年保持在15%以上。  城市化率不断提高  近年来，我国城市化进程加快，城镇居民总数在9年间增长了51.0%，全国城市化率在20XX年达到41.75%；与此同时，城镇居民快速增收，20XX年可支配收入达10493元（表1），收入提高增强了居民购买的能力。  表1、表2（点击看大图）  我国住宅市场进展状况  近几年来，我国宏观经济一直保持7%以上的高速进展，尤其是2000年以来，进展加速趋势明显。经济的进展一方面改变了我国居民的人口分布，城镇居民9年间增加了50%，城市化率也由1996年的29.37%上升至20XX年的41.76%；另一方面也改变了居民的收入状况，城镇居民的可支配收入从1996年的4839元增至20XX年的10493元。随着人均可支配收入的不断升高，人们对居住水平的要求逐渐提高，形成强势的有效需求，为房地产进展提供原动力。根据国外的经验，居民在满足“吃、穿、用”需求之后，对“住与行”的需求就会明显上升。根据国外资料显示，恩格尔系数与住宅指出存在着一定的关系：即恩格尔系数为50%—55%，其生活水平为温饱型，而此时住宅支出比重一般为11.2%；恩格尔系数为40%—50%，其生活水平为小康型，住宅支出占消费支出比重在12%以上（表2）。  供给  2000至20XX年间，全国商品住宅投资额基本保持25%-30%的增长速度，20XX年以来增幅略有提高，从23.11%增至30.29%。与此同时，投资总量从1999年的2637.63亿元一路攀升20XX年的8836.95亿元。而竣工面积在经历了2000-20XX年间年均18.76%的增长后，20XX年增速陡然下落至7.69%，但20XX年、20XX年保持3亿平方米以上的竣工量。随着投资额的不断扩大，每年住宅新开工量也逐年增加，从1999年的18049.36万平方米到20XX年的47949万平方米。高开工量带来了施工量的快速膨胀，2000-20XX年一直保持17%以上的增长幅度，年均增长率为21.44%，20XX年住宅施工总量首次超过10亿平方米，见图1所示。  需求  1999-20XX年间，全国住宅市场销售面积始终保持高速增长，年均增长幅度达23.34%，而历年的销售面积增长率均高于当年住宅竣工面积增长率，住宅销售量与竣工量之间的缺口从1999年度的4315.65万平方米减少至20XX年度的857.31万平方米，住宅销供比不断接近1，市场表现出强大的汲取能力。  20XX年住宅销售量为33819.9万平方米。住宅销售额从1999年的2143.82亿元增至20XX年的8619.37亿元，销售额的增长速度虽然经历了先降后升过程，但是最缓慢的20XX年也有23.13%的增幅。而且历年住宅销售额的增长速度均超过了当年住宅投资额的增长速度，销售额有超过投资额的态势。  价格  20XX年之前，全国住宅销售均价保持较为缓慢的增长，20XX年、20XX年间更是只有3%-4%的小幅上扬，但20XX年销售价格上涨15.25%，到达