【经管励志】历年房地产估价案例与分析试题解析.docx

历年房地产估价案例与分析试题解析 《房地产估价案例与分析》试题 一．问答题〔 40 分〕 1． 有一宗待建商品住宅的用地需要进行地价评估， 你认为可以优先选用哪四种估价方法？ 并简述理由。〔 10 分〕 2． 就某私人的出租住宅进行交易价格评估时，你认为可以优先选用哪三种估价方法？ 分别需要搜集哪些资料？〔 15 分〕 3． 在某市旧城区改造中， 需拆迁一批六十年代建造的私有住宅， 请写出你对这批住宅建筑 进行作价补偿评估时的技术思路与基本步骤。〔 15 分〕 二．改错题〔 60 分〕 分析下述评估报告，指出其中存在的问题，并加以说明。 ××市华兴酒家评估报告 一、 评估单位：宇辰房地产估价公司 二、 委托单位：康达工贸公司 三、 评估日期： 1995 年 8 月 1 日～ 1995 年 8 月 30 日 四、 评估目的：为入股评估房地产价格 五、 评估人员：〔略〕 六、 评估原则与依据：〔略〕 七、 华兴酒家概况： 华兴酒家位于××市江南大道 1 号， 所处地段优越， 交通便利。 华兴酒家共二层， 砖混结构， 外墙为铝合金玻璃幕墙。首层为大餐厅，建筑面积 305 ㎡，内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙、 大理石地板、轻钢龙骨石膏板吊顶，主要经营自助火锅，每位消费 筑面积 450 ㎡，每间楼面铺地毯，内墙挂彩色壁毯，每间设有 单放机和旋转彩灯，以川菜风味为主，平均每位消费 40 元。 20 元；二层为包厢，建 29 英寸彩电并配有卡拉 OK 华兴酒家占地 500 ㎡，土地使用年限为 40 年，从 1990 年 8 月 30 日起至 2030 年 8 月 30 日 止。 . . 八、 评估过程： 1． 选择评估方法：考虑到华兴酒家收益比较稳定，其收益状况在同类酒家中属于等水平， 故选用收益还原法。其计算公式为：评估价格 V=(A－ C)/r[1 － 1/(1+r)n] 〔式中： A：年总收入， C：年总支出， r：土地还原利率， n：收益年期。〕 2. 确定还原利率：根据市统计局提供资料，列表如下： 该市 1995 年一年期贷款年利率 该市 1995 年酒楼物业租售比 该市 1995 年同类酒楼物业平 均收益率 该市 1995 年比 1994 年物价上涨率 该市 1995 年经济增长率 13% 15% 15% 15% 12% 对上表数据进行分析后，拟定以其平均值作为还原利率比较合适： r= 〔 13%+15%+15%+15%+1〕2%÷5=14% 3. 计算年总收入 〔1〕首层大餐厅有 200 个座位，每天中午、晚上两次营业，上座率均为 65%，每人次自助 火锅消费 20 元，一年按 350 天计算，则一年总收入为： 200×2×65%×20×350=1820000〔元〕 〔2〕二层有 20 间包厢，每包厢平均 6 个座位，每天按中午、晚上两次营业计算，平均上座 率 70%，每人次平均消费 40 元，一年按 350 天计算，则一年总收入为： 20×6×2×40×350=3360000〔元〕 〔3〕年总收入为： 1820000+3360000=5180000 〔元〕 4. 计算年总支出 〔1〕营业税与附加：按总收入的 5.5%计算 5180000×5.5%=284900〔元〕 〔2〕餐饮成本〔原材料、能源、人工工资与福利费等〕：按总收入的 50%计算 5180000×50%=2590000〔元〕 〔3〕管理人员工资： 40 人，每人每月 400 远，则 400×40×12=192000 〔元〕 〔4〕综合管理费：每年按总收入的 5%计算 . 5180000×5%=259000〔元〕 〔5〕保险费：按投保金额 200 万元的 0.3%计算 2000000×0.3%=6000〔元〕 〔6〕固定资产折旧费：按注册资金 800 万元的 9%计算 8000000×9%=720000〔元〕 〔7〕广告宣传费：按总收入的 0.5%计算 5180000×0.5%=25900〔元〕 〔8〕房屋与设备更新费：按注册资金的 1%计