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康养产业项目的投资主体，融资模式与金融创新方法 !□ 一、目前养老养生项目的主要投资开发主体 1、保险类金融企业 当前保险公司在所有致力于养老养生地产开发的企业中最具备优势。保险公司寿 险具备雄厚的资金实力，以及寿险产品的品类，再加上目前市场上尝试推行的 以房 养老”的倒按揭产品，都为保险公司提供了量身定做的商业模式。 同时保险公司可以围绕寿险产业链来设计产品组合，这也是其他类型公司无法竞 争的核心优势。一般而言，保险资金中 50%以上为寿险资金，寿险资金中又以中长期 资金为主。保险资金可运用的中长期资金与养老产业的投资回收周期具有良好的匹配 性。 2、房地产开发企业 近些年，绿城、万科、保利、绿地等知名房地产开发商纷纷进军养老产业。这些 上规模的房企巨头，需要面对当前的市场困局，在房地产领域内，重新寻找新的成规 模的高增长市场，而养老养生地产，可能是其为数不多的选择之一。 不过，上市的房地产开发商的业绩压力和企业先天禀赋，决定了这类企业开发的 养老地产存在着很强的房地产属性，养老功能的核心竞争力不足，往往容易出现概念 大于实质的情况。开发商的强项在于产品硬件环境的打造，软件环境和养老服务是薄 弱环节。因此，现在房地产开发企业与医疗资源的广泛联姻正成为趋势。 3、医院等医疗企事业机构 医疗资源是养老地产所需要的核心资源。现在有不少公立医院或者民营医院也在 跃跃欲试，试水养老产业。医院在健康养生产品和养老服务方面的核心竞争力毋庸置 疑，但医院的级别和专科门类会决定其主打的养老项目的市场吸引力。 医疗健康机构的产品在设计、环境营造和硬件开发能力上与专业房地产商相比， 有不少差距。因此，医疗机构与房地产企业合作联姻是一个不错的选择，可以取长补 短，弥补各自的短板，发挥各自的长处，实现合作共赢。目前，有越来越多的医院设 立健康产业集团，将医院的资源与社区养老公寓项目资源打通。老年公寓内的定点医 护窗口，可以成为往医院输送病人的一个渠道，这也成为医院等医疗健康机构参与打 造养老产品的一个动力来源。 4、轻资产服务企业 养老地产服务体系构建的核心服务产品主要有两项，一个是专业医疗服务，另一 个是专业护理服务。部分轻资产的家政服务公司、养老管理公司、酒店业者和旅游景 区经营者，恰能提供养老养生项目所需要的专业护理服务，他们于是占据了专业护理 服务这一项核心资源和竞争力。 二、养老养生项目的十大融资来源 1、政府的资金支持 养老服务设施建设项目具有较强的公益性，其一般具有投资规模大、回收期长、 投资风险高的特点，有的甚至属于纯福利性的，基本没有收益。因此，世界各国的养 老服务设施建设都是由政府主管，并在投资总量上占主导地位。 世界上大多数国家的养老服务设施建设融资结构中政府投资占 70%左右。如即使 在市场化程度最高的美国， 养老服务设施等以公益性为主要目标的设施也主要是由政 府部门资金支持的。 政府除要根据我国未来经济发展水平不断提高和政府财政收入不断增长的情况， 直接加大对养老服务设施建设的国家预算内投资和专项投资外， 为确保养老服务设施 投资增长的长期稳定和可持续性， 还可在养老服务设施投资与全社会投资或政府投资 增长之间建立起一种相互挂钩的机制。 具体而言，政府可参考国外养老服务设施投资占政府投资或财政支出的比例，同 时按照我国未来一定时期经济和社会发展对养老服务设施发展的需要， 预先确定养老 服务设施投资占全社会投资或国有投资的相应比例， 当实践中出现养老服务设施投资 比重低于预先确定的投资比例时，则要求各级政府调整财政支出结构，增加对养老服 务设施建设的投入比重， 从而恢复和提高养老服务设施投资占国有投资和全社会投资 比重。 建立养老服务设施投资与国有投资和全社会投资增长相挂钩的机制，可使养老服 务设施投资增长的稳定性和可持续性问题得到有效解决， 从而为养老服务设施建设提 供最稳定、可靠的资金来源。 2、保险公司投资 从发达国家的经验来看， ING和IOWA等保险机构自 20世纪90年代以来即开始 进行养老社区投资管理。近年来，我国一些保险公司也开始尝试直接或间接投资于养 老养生项目。泰康保险专门成立 泰康之家投资有限公司 ”，计划用4年左右时间，投 入40亿元建成全功能、高品质服务的现代养老社区 -泰康之家。此外，中国人寿、 中国人保、合众人寿都表示出对投资建设养老社区的兴趣。中国人寿计划首期投资约 100亿元在河北廊坊筹建北方养老社区，在海南筹建南方养老社区。 保险公司投资建设养老服务设施对其自身具有积极意义。 (1)有助于扩展保险公司的投资渠道。 在我国保险业快速发展过程中，保险公司积聚了大量可投资资产，但至今投资渠 道十分狭窄。实践中大量保险资金进入了银行存款、国债等短期投资渠道，造成了资 产负债期限的不匹配。养老社区投资