北京资产评估协会资产评估专业技术委员会执业问题解答[2019]年第1期——关于权属资料的核查验证.docxVIP

PAGE1 / NUMPAGES16 北京资产评估协会资产评估专业技术委员会 执业问题解答[2019]年第1期 —关于权属资料的核查验证 第一部分 特别提示 《资产评估法》第十三条规定了评估专业人员应当履行的义务，对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。第四章评估程序第二十五条规定，评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据。《资产评估基本准则》资产评估程序第十五条规定，资产评估专业人员应当依法对资产评估活动中使用的资料进行核查和验证。核查验证成为目前评估实践中资产评估专业人员普遍关注的问题。 北京资产评估协会资产评估专业技术委员会就不动产产权登记及权属有关政策问题，邀请了自然资源部不动产登记中心有关领导专家进行现场咨询研讨，并组织业内专家对权属资料的核查验证部分评估实践问题思路进行了初步归纳，对有关问题做了相应解答，并经自然资源部不动产登记中心有关专家审定，与船舶、专利、计算机软件、军队不动产的权属资料核查验证有关问题一起形成本问答，供大家在资产评估业务实践中参考。 本解答仅根据部分评估实践归纳形成，提出的有关看法仅代表起草专家个人的观点，不是对相关法律法规、资产评估执业准则的解读，也不能替代资产评估专业人员个人的职业判断。在执业中资产评估专业人员应结合项目实际情况、自身职业判断合理使用，不能直接照搬照抄。  第二部分 问题目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 1. 什么是权属证明或凭证？什么文件代表真正的权属？二者的关系是什么？ 2 2. 为什么说权属证明或凭证不能绝对认定权属的真伪？ 2 3. 当前，有效的不动产产权证明或凭证有哪些类型？ 3 4. “真的假的证”，是什么情形？ 4 5. 如何通过查询不动产登记簿和登记原始资料，核实不动产产权证明？ 5 6. 查询不动产登记资料，对于电子化查询结果，如何收集记录？ 5 7. 当前使用“产权正在办理中”为什么是错误的？“已受理”如何核实状态？ 6 8. 企业改制，房屋和土地分属不同主体，权属资料核查验证需要注意哪些方面？ 7 9. 产权登记证明资料中的相关信息不完整，如何处理？ 8 10. 采矿许可证和勘查许可证核查验证有什么渠道？ 8 11. 林地、林木的权属资料核查验证需注意哪些主要方面？ 9 12. 军队所属单位房地产权属资料核查验证需要注意哪些方面？ 11 13. 计算机著作权权属资料核查验证需要注意哪些主要方面？ 12 14. 专利资产权属资料核查验证需要注意哪些主要方面？ 13 15. 船舶权属核查需要注意哪些主要方面？ 14 第三部分 问题解答 什么是权属证明或凭证？什么文件代表真正的权属？二者的关系是什么？ 不动产权属证书，是指在 不动产登记机构对不动产情况进行审查、登记后，颁发给不动产权利人用于证明其享有不动产权利的证书。不动产权属证书是某人享有 不动产物权的凭证，当事人之间发生权属争议时，应依据登记簿记载的权利状况来解决纷争，确认权利。 一般情况下，不动产登记权属证书反映的权利状况与 不动产登记簿记载的内容是一致的，但在它们不一致的情况下，应当依据什么情况来确认物权的归属呢？我国《 物权法》第17条规定：不动产权属证记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的除有证据证明不动产登记簿有错误外，以不动产登记簿为准。不动产登记簿的证明力强于不动产登记权属证书。 不动产登记簿是指用于记载不动产现状以及与该不动产相关的权利关系的簿册。不动产登记簿由登记机构管理。《物权法》16条第一款“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”即不动产登记簿应当是不动产物权的法律依据。不动产权属证书是不动产登记簿的外在表现形式，其应当以不动产登记簿为根据。 为什么说权属证明或凭证不能绝对认定权属的真伪？ 如上，不动产登记权属证书反映的权利状况与 不动产登记簿记载的内容有可能不一致，而且，不动产登记簿是由登记机构管理，不动产登记权属证书是权利人保存的，所以，不排除权利人自身以及其他人对权属证明的修改、伪造以及过失误用、故意误用，作废等情形。 经咨询法律专业人士，主流观点认为，单依据不动产登记权属证书判定权属真伪，显然是片面的。核实权属也只有一条途径，即：核实不动产登记权属证书反映的权利状况与 不动产登记簿记载的内容的一致性。 我们认为，评估实践中，常以权属证书不全或缺失，就认定“产权瑕疵”，是不严谨的，属证书不全或缺失充其量是权属资料或证明瑕疵，而不是产权的瑕疵；权属证书齐全充其量是权属资料或证明完整，而不能绝对认定产权无