第3章房地产开发项目前期.pptVIP

第三章 房地产开发项目的前期工作;教学内容;;第一节 房地产开发用地的取得;一、土地与土地开发利用 （一）土地的特性 1.土地的自然特性 ★土地位置的固定性 ★土地数量的有限性 ★土地特性的差异性 ★ 土地作为生态环境主要部分的脆弱性 2.土地的经济特性 ★ 土地需求与供给的矛盾性 ★ 土地使用方向的相对固定性 ★ 土地报酬至边际效益后的递减性 ★ 土地所有权及使用权形式上的多样性;（二）土地理论 1.区位论 （1）杜能的农业区位论：德国经济学家杜能1826年发表《孤立国和农业与国民经济的关系》一书，标志着区位理论的产生。 杜能将农业生产分成了六个圈，即：①自由农作物圈（生产鲜活产品，蔬菜及鲜奶）；②林业圈层（量大不易长途运输的木材及材草）；③集约农业圈层（谷类、畜类）；④谷草农作物圈（牧草和畜类）；⑤三年轮做制农业圈层（体积小、易运输及不易腐烂的农作产品，奶酪及烧酒）；⑥畜牧圈层或边际农业圈层（农作物自给，提供少量的奶酪及烧酒）。 杜能的贡献是土地的级差地租与到中心城市的距离成反比。 ;（2）韦伯的工业区位论：韦伯的工业区位论实际上是区位因素分析。德国人，1909年发表《工业区位论》一书。 ★ 运费对工业区位的影响 韦伯提出了原料系数，即运进工厂的稀有性材料与运出工厂的产品总种之比。凡原料系数小于1时，生产工厂应设在消费中心区；凡原料系数大于1时