完善前期物业管理的基本路径.docxVIP

PAGE 1 PAGE 1 完善前期物业管理的基本路径 实践中，物业管理中出现的许多问题，以及业主反映的意见和投诉，较多的是前期物业管理造成或者遗留的。因此，搞好物业管理，首先就要从源头抓起，即从前期物业物业管理抓起。如何完善前期物管制度，建立前期物业管理的长效机制，规范建设单位和物管企业，保障小业主利益？笔者认为，大的思路应从以下三方面入手：  一、积极推广前期物业管理的早期介入  《物业管理条例》所称“前期物业管理”，是指在业主大会选聘物业管理企业之前，房地产开发企业与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并由物业管理企业依照合同的商定实施的物业管理。此规定好像给人们一种示意，即：所谓“前期物业管理”是从物业项目建设工程基本完成、预备竣工验收和接管验收时开头的，在实践中人们也大多如此熟悉和操作。应当说，这种熟悉是片面的，狭窄的！  完善前期物业管理，首先必需在更大的视野和更长的时间范围里考量前期物业管理，应将物业管理的早期介入也纳入前期物业管理的范畴。真正意义上的前期介入应从早期介入开头，应当是从项目前期设计开头到物业接管验收为止的质量监督过程。依据前期介入阶段的不同，可以将其分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开头介入；中期介入则是在项目施工阶段开头；在工程基本结束、预备竣工验收和接管验收时介入通常被看作为晚期介入。早期介入是物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业便接受发展商的委托，早期介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。多年的实践告知我们，物业在开发建设期间实行物业管理的早期介入，其直接作用与间接作用都是很大的。它既能较好的履行建设单位与物业管理企业对前期物业管理的责任，更能防范前期物业管理中的潜在风险。  建议政府行政主管部门大力宣传物业管理早期介入的积极意义与有利作用，引导物业发展商与物业管理企业积极引入前期物业管理的早期介入。假如从法律的高度，规定全部物业开发建设项目必需有符合一定资质条件的专业物业管理单位介入，那么，这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量产生极大的促进作用，其意义将是深远的。因此，有必要研究建立和推行建管结合的物业管理法定早期介入制度的可行性，使之不断完善和发展。  二、采取措施保证前期物业管理招投标的公正性  国家《物业管理条例》大力提倡建设单位要坚持建管分别原则，通过招投标方式选聘前期物管企业。《物业管理条例》引进“招投标选聘物管企业制度”和“物管企业承接验收制度”等7项制度，其目的就是为了杜绝在前期物业管理阶段，开发商干涉物管企业的正常管理行为，甚至提出违规要求。但是，由于种种原因，这种良好的愿望在现实中却面临很多问题。因此，必需完善通过招投标方式选聘前期物管企业的相关规定。  通过招投标方式选聘前期物管企业，可采用公开招标、邀请招标和协议招标三种方式。公开招标是竞争最激烈的一种，邀请招标次之，协议招标则缺乏竞争性，且简单造成暗箱操作。因此，法律、法规都把协议招标限制在最小范围内。《前期物业管理招标投标管理暂行方法》第三条规定：住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。  以Y市为例，为使前期物业管理有章可循，杜绝开发商暗箱操作指定“关系户”从事物业管理，20XX年X市已经出台《关于前期物业管理招投标的若干规定》。《若干规定》明确：开发商只有在两种状况下，才可以申请以协议方式产生物业公司。其一，在投标文件截止之日投标人少于3人的，其二，住宅建设规模小于5万平方米建筑面积的。  再如Y市，实行了前期物业管理备案制度，并制订出台了《前期物业管理备案程序》。规定在办理商品房销售许可证之前，开发建设单位和物业管理企业向Y市房地产管理局物业管理处提出备案申请，填写《Y市前期物业管理备案申请书》，在提交相关材料同时，规定住宅项目建筑规模在5万平方米以上的供应Y市物业管理招投标中心出具的《中标通知书》或《议标结果通知书》；建筑规模小于5万平方米的供应区、县物业办出具的物业协议选聘物业企业备案通知。市房地产管理局物业管理处受理备案申请后，需对下列事项进行审查：（1）所供应的证件和资料是否齐全有效；（2）接受委托的物业管理企业是否具备管理资格；（3）物业管理区域划分是否符合有关规定；（4）《前期物业管理服务合同》、《业主公约》商定的内容是否符合物业管理的有关法律、法规和规章的规定；