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读懂万科核心考核指标长沙公司2014-12-23 奖金驱动要素奖金包月度奖 = 当季销售回款 *0.05%季度奖 = 当季销售回款 *0.15% 年终奖 = 计奖利润*占用资源回报率修正系数*增长率修正系数*客户满意度修正系数 经济利润奖 = EVA*10%驱动要素核心指标销售额创造利润结算利润万科权益利润计奖利润人均效率利润季度奖年终奖经济利润奖股东化投入计息负债资源占用回报率占用资源回报率增长率客户满意度利润是年终奖计提的基础，利润多少决定了奖金的高低利润：是企业经营绩效的核心指标，根据实现的时间不同，有创造利润与结算利润之分；创造利润vs结算利润：两者在时间上存在差异；创造利润是当年签约口径销售额对应的利润；结算利润是当年结算资源对应的利润，结算的前提是交付；计奖利润万科权益利润： 万科权益利润=公司口利润×万科 权益比例万科计奖利润年终奖 = 计奖利润*ROI修正系数*增长率修正系数*客户满意度修正系数计奖比例结算利润100%影响计奖利润主要因素已售未结次年上半年结算75%+创造利润* a50%次年下半年结算25%以后结算案例：A公司当年经营情况如下表（单位：亿元），其对应的计奖利润5450万元。 14年计奖利润 = 3.5*100% + 0.8*75% + 0.64*50% + 0.1*25% – 3 – 0.9 = 0.545（亿）14年万科权益结算利润15年上半年结算权益创造利润15年下半年结算权益创造利润以后结算权益创造利润13年已计提奖金已售未结万科权益利润部分股东化投入6%14年计奖利润3.50.80.640.130.90.545计奖利润提升实现更多的创造利润：通过成本适配、控制费用、价值发现等措施盈利能力对比案例1：挖掘成本适配空间项目　A公司B公司毛利率14%35%增值空间（售价-地价）9800元6048元毛利/增值空间23%38% A公司项目平均的盈利边际空间达到9800元/平米，而B公司只有A公司60%的盈利空间，创造了高于A公司的毛利水平；若A公司通过成本适配，同等盈利空间下达到B公司毛利水平，则可增加利润8亿元，增加奖金3200万元。案例2：提高费效比 A公司管理费和营销费率分别为2.0%和2.6%，较C公司高1.1%和1.4%，若费率降低至保利水平，可增加利润2.5亿元，相应可增加奖金1000万元。计奖利润提升实现均好中提效：加快项目的开发进度，合理安排运营节奏案例3： A公司某项目14年初计划本年实现销售12亿元，权益创造利润1.1亿元，由于进度延迟实际截至14年年底项目实现销售4.2亿，权益创造利润为-0.1亿，该项目利润减少最终影响A公司14年奖金25万元。案例4： Z 公司于12年获取新项目3个，根据可研计划14年实现销售46亿元，实际销售12亿元，影响公司年终奖3400万元。项目可研计划销售额可研计划利润最新计划销售额最新计划利润影响年终奖A项目9.71.35.30.20.04B项目22.85.3000.21C项目13.83.16.41.00.09合计46.39.711.71.20.34股东化投入股东化投入包含权益占用净资产、万科内部往来、万科股东借款、加计占用：总部自有资金投入总部不以项目为载体的融资投入集团资本市场融资及集团债权性融资投入一线公司利用自身资源取得的资金，如四证贷款、并购贷款名股实债的信托、基金等?ü股东化投入计算：股东化投入权益占用账面净资产*万科权益比例（+）境外借款以权益形式投入的注册资本金*万科权益比例（-）当期报表净利润*万科权益比例（-）收到的投资收益*万科权益比例（+）内部投资需抵消数（+）万科往来、借款万科往来（+）万科股东借款（+）加计占用（+）未摊销的溢价（+）未使用的增发资金（-）权益部分代总部投资（-）计息负债计息负债包含股东借款和项目性借款，计息负债率影响平均占用资源：计息负债率 = 计息负债 /（计息负债 + 股东化投入）；当计息负债率大于50%时，平均占用资源等于计息负债与股东化投入的平均值；反之等于股东化投入。 示 例过桥贷款、定向融资、定存援助借款合作方超权益比例借款境外借款以权益形式投入的注册指本金持有型物业借款一线公司自身资源取得的资金，如四证贷款、信托等ü占用资源回报率年终奖 = 计奖利润*占用资源回报率修正系数*增长率修正系数*客户满意度修正系数资本市场上，ROE是反映公司经营水平的核心指标，一定程度上影响公司股价高低、市值大小； 跟优秀同行比，万科ROE水平并不占优；在万科内部，占用资源回报率是衡量一线公司经营水平的重要指标；项目层面的合作应当有利于提高万科股东占用资源回报率；占用资源回报率影响因素公 式权益创造利润 /平均占用资源考核利润权益口径创造利润万科权益占用 权益口径占用：股东化投入