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安置房如何进行财税处理，看这一篇就够了！ 开发企业从其他企业购入商品房，安置拆迁户。 一般有两种操作路径： 1 、开发企业购入商品房，取得购房发票，并将产权证办到开发公司名下。 安置拆迁户时开发企业给拆迁户开具发票，办理过户手续； 2 、开发企业外购商品房用于安置拆迁户，通过三方购房协议直接将产权证 办到拆迁户名下，购房发票开给拆迁户，开发企业以购买价计入拆迁补偿 费。 实务中企业更倾向于第二种操作，不需要进行二次销售，重复纳税。 自有开发土地的取得方式主要有从土地部门出让取得和从其他企业受让取 得。开发企业在自有开发土地上建设商品房安置拆迁户，该模式下立项和 报批报建手续都以开发公司名义办理，开发企业拥有完全产权。这种自建 安置房也可以分为两类： 1 、单独建造安置房； 2 、用开发的商品房来安置拆迁户。 房地产开发企业取得划拨土地使用权，一般只需要支付赔偿费或者安置费 ，这种土地 一般是指定用途的。在划拨土地上以开发企业名义建造安置房安置拆迁户，立项、报 批报建手续以开发企业名义进行，安置回迁户时视同销售开具发票，交纳各项税费。 这种模式下房地产开发企业并未取得安置房土地使用权，土地仍然在政府，立项和报 批报建手续应以政府（例如城改办）名义办理。这种模式下房地产开发企业仅仅提供 的是建筑服务，分配安置房时由政府主导或者政府委托房地产开发企业进行。 这种模 式下开发企业投资建造安置房是取得开发用地的前置条件， 因此应作为土地成本的一 部分。 1 、开发企业先购买后安置 开发企业外购安置房如果采取先购买后安置模式，即开发企业取得购房发 票，且将房产证办到开发公司名下，安置拆迁户时需要视同销售，按照同 类商品房市场平均价格交纳增值税、土地增值税和企业所得税。这种方式 下，购入时分录为： 借：开发产品— 外购 应交税费—应交增值税—进项税 贷：银行存款 安置拆迁户时，分录如下： 借：开发成本— 土地成本—拆迁补偿费 贷：主营业务收入 应交税费—应交增值税— 销项税 结转安置房成本时， 借：主营业务成本 贷：开发产品— 外购 2 、开发企业购买但直接过户到拆迁户名下 如果开发企业与其他房地产开发企业、拆迁户通过三方协议购入商品房用 于安置，直接将购入的商品房产权办到拆迁户名下，发票由销售企业直接 开给拆迁户，这种安置方式相当于货币安置，拆迁户用货币购买安置房， 开发企业不需要视同销售，只需将该支出计入拆迁补偿费。开发企业支付 的补差价款，也应计入拆迁补偿费。收到补差价款，应冲减拆迁补偿费。 购买安置房时，根据三方协议及支付凭据记账如下； 借：开发成本— 土地成本— 拆迁补偿费 贷：银行存款 在自有土地上建设安置房，用于安置拆迁户，可以出现两种情况： 一、单独建造安置房，安置房在户型、层高、赠送面积等建筑指标上均低 于其他开发产品； 二、用正常开发产品安置拆迁户。这两种模式建造的安置房，建造成本不 相同，因此，视同销售价格也应有所差异，一般做法是单独建造的安置房 对标正常开发产品销售价格适当调低，但 不得低于其他开发产品售价的 70% ，否则存在稽查风险。 用本项目开发产品作为安置房如何交纳增值税、土地增值税、企业所得税 呢？ 1 、增值税 用本项目开发产品安置拆迁户时需要视同销售，视同销售的销售额如何确 定呢？根据《增值税暂行条例实施细则》按下列顺序确定销售额交纳增值 税： （一）按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定； （二）按其他纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定； （三）按组成计税价格确定。 2 、土地增值税 自有开发土地上建造安置房，属于开发企业的开发产品，安置过程视同销 售。根据国家税务总局 《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国 税函 [2010]220 号） 规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户 的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地 增值税清算管理有关问题的通知》（国税发