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天津营销团队培训 系列课之：豪宅 金融街顾问大都会项目组 2011年10月12日 【前言】 由于中国各地城市中心地段具有稀缺性，位于市中心的 高端公寓无疑成了各大城市重点打造的“豪宅中的豪宅”。 除了地段优势外，与普通住宅相比，这些高瑞公寓在室内设 计，安保等方面也要达到独特的要求和标准。深度了解与研 究这些豪宅的特点可以从多个侧面了解到中国当前特殊高端 消费人群的消费习惯，对日后企业发展有非常大的借鉴作用。 本文将从高密度豪宅的多个方面发掘能够使区位价值最大化 乃至升华的因素，从而掌握操作此类项目的要领。 关键词：发掘价值 价值体现 产品及服务 细节 2 高密度豪宅的浅层研究 高密度住宅的定义 高密度住宅的功能 高密度豪宅的价值体现 高密度豪宅的客户营销 案例展示 3 大都会项目营销培训系列课件之------豪宅 高密度豪宅的定义 ——高密度豪宅的由来 在整个国家的城市化进程中，具有特殊优势和竞争 力的城市中人口不断增加，人口生活品质不断上升。在有 限的土地中，那些具有稀缺性的土地被城市中高收入人群 所青睐，同时为迎合他们的生活品质需求，在那些土地上 所建造的居所还配备了各类高档次生活设施及服务配套， 高密度豪宅，这种在城市稀缺土地上建造的高品质房屋也 就是在这样的大背景下悄然诞生。 4 大都会项目营销培训系列课件之------豪宅 高密度豪宅的定义 ——高密度豪宅的特征 地理位置优越，高密度豪宅一般出现在一、二线城市及周 边辐射城市，并且处于这些城市的稀缺地段。拥有无可替 代的景观优势，区位优势，人文优势的一样或多样。例如： 河流公园景观，金融中心，商业中心等等。 5 大都会项目营销培训系列课件之------豪宅 高密度豪宅的定义 ——高密度豪宅的特征 单位价格及物业价格高，城市中主流豪宅的价格一般是城 市水平房价的2-3倍，高端豪宅的价格一般是城市水平房 价的4倍以上，类似于汤臣一品这样的顶级豪宅可以脱离 城市的价格体系。 6 大都会项目营销培训系列课件之------豪宅 高密度豪宅的定义 ——高密度豪宅的特征 容积率较高，相对于那些独门独院的别墅豪宅来说，高密 度住宅由于地属的位置都属于城市的黄金地段，所以在容 积率的规划上往往偏大，一般都在3以上。 7 大都会项目营销培训系列课件之------豪宅 高密度豪宅的定义 ——高密度豪宅的特征 服务多样品质高，在高密度豪宅社区中，往往在物业服务 上采用的星级酒店的服务标准，同时在各类硬件设施上大 做文章，以突显豪宅的生活品质。例如：私人厨房，门童 的热情服务，身体检查，筹办派对等等。 8 大都会项目营销培训系列课件之------豪宅 高密度豪宅的定义 ——高密度豪宅的初步定义 高密度豪宅就是在发展较好的城市中具有稀缺性 的土地上建造的具有高品质生活配套及服务的高密度 高档住宅。 成熟的城市化 人口数量及素质提高 城市土地稀珍 高密度豪宅 满足高端消费者便捷尊贵的时尚居所 9 高密度豪宅的浅层研究 什么是奢侈品 高密度住宅的功能 高密度豪宅的价值体现 高密度豪宅的客户营销 案例展示 10 大都会项目营销培训系列课件之------豪宅 高密度豪宅的功能 ——一种富贵的阶级标识 高密度豪宅在功能上已经超越了使用的范畴 一个高密度豪宅社区的建立必然使项目所在地成为一 个富贵的阶级标识，在众多民众的眼中，这种豪宅是一种 难以想象的高消费，是社会顶级人员的销金窟。一种物质 上的享受往往也连带着精神上的享受，高密度豪宅同样如 此，作为一种富贵阶级的标识，居住在此类住宅所给拥有 者带来的精神上的满足感往往超越了物质上的服务。 有的墙分出内外，这堵墙分出高低 ！ 11 大都会项目营销培训系列课件之------豪宅 高密度豪宅的功能 ——一种富贵的阶级标识 这种满足感已经足以使拥有者达到置业 的最终理想，成为人生中最具炫耀性的符号。 因此，在进行此类住宅开发的时候最重要的 就是要注意满足顾客这样的需求，也就是说， 我们经营得不光是物质上存在的商品，同样 也是人生的最终理想。 我们是在为顾客实现一个梦 ！ 12 大都会项目营销培训系列课件之------豪宅 高密度豪宅的功能 ——一种与众不同的生活体验 高密度豪宅有别于那些独栋的别墅，虽然二者都是一种富贵阶级的标识，但是高密度豪宅是一种 前卫理念的生活体验。每一处豪宅都能给居住者带来一种不同的生活理念，智者乐山，仁者乐水， 不同的生活在不同人眼中有着不同的价值，选择哪一类的豪宅完全取决于客户的偏好。高密度豪宅 绝对不是缩小版的别墅，它往往具有别墅所不能替代的生活体验，大气，含蓄，个性等都是此类豪 宅的特点。因此，在开发的过程中，我们要避免将高密度豪宅比作缩小版的别墅来进行开发，发掘 出此类豪宅的真正魅力所在才是开发中最重要的工作。 13 高密度豪