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聂梅生论房地产走势 (4.13) 聂梅生就调控下的房地产走势来扬发表演说—— 今年房价涨幅不会超过去年 4 月 13 日下午，应扬州市住房保障和房产管理局和扬 州房地产商会邀请，全国工商联房地产商会会长聂梅生抵达 扬州，就当前调控下的房地产走势发表了个人演说。她详细 分析了我国自 2003 年以来的所有针对房地产市场的调控政 策的特点与效果，并剖析了我国房价 合理区间，同时从资 本层面分析了调控手段的有效性。聂梅生具体对调控中的货 币手段、 “限购令”、保障性住房建设、房产税以及土地财政 改革等进行了深入浅出的分析后指出，对中国房地产市场起 关键作用的是依然是土地供给，根源在于制度性的改革。保 障性住房是当前刻不容缓需要解决的问题，必须给保障性住 房留出足够空间。金融手段和行政直接干预则当放在宏观层 面，全盘考虑。针对今年的房价走势，聂梅生表示，前两个 季度调控效果不会表现非常明显，调控显效应当在三、四季 度。目前各地都出台了今年的房价控制目标，总体而言，今 年房价不会超过去年 7.1% 的增幅。来自全国各地及扬州本 地的开发企业以及相关部门负责人出席了报告会。 房价涨幅应介于 GDP 和 CPI 之间 聂梅生表示，从我国近 10 年来房地产调控的规律来看， 房价的涨幅应当在 GDP 和 CPI 两个数据之间波动。客观来 讲，房价增幅应当低于 GDP 增速，但一定要高于 CPI 的增 幅。聂梅生认为，这主要是基于房地产的保值作用，必须承 认房地产行业是一种与金融业密切结合的资本密集型产业。 聂梅生说，在我国当年的经济形势下，针对房地产业的实质 性调控手段包括通过金融手段收缩流动性，以控制流入房地 产的货币量；降低开发商和购房人的资金杠杆率；以及加大 土地供应。聂梅生表示，加强房地产调控，首先还是要解决 土地供给的问题，尤其是对土地政策进行改革。同时要加大 保障性住房用地的供应和开发建设。 实际利率才是影响房地产的金融因素 “加息不完全是针对房地产业， 加息的背景主要是应对货 币供应增速过快。原来 M2 增长很快，就是放的票子过多， 这种情况下就应加息。因此，我觉得影响房价的重要因素的 金融手段实际上不是加息，而是实际利率。 她进一步解释说，所谓“实际利率”就是减掉通胀以后 的存款利率。 “当存款利率减掉通货膨胀以后，变成负值的 时候。变成负 4 指数的时候，一般就不会有人愿意把钱存到 银行里了，一定会拿出来买房子，因此就会促使房价继续走 高。” 为此， 聂梅生提醒到场参会的开发企业， 对待本轮调控千 万不要掉以轻心，一定要总结以往历次调控的经验教训。在 货币手段中，最重要的是收缩流动性，降低资金杠杆率。 调控下半年显效房价增幅不会超去年 聂梅生就当前全国部分城市正在推进的“限购令”进行 了详细分析。她认为，出台限购的意图在于遏制投机炒房， 控制资金进入房地产市场。但她指出，虽然限购令出台后， 各地的交易量会迅速递减，但从后市来看，压制的需求爆发 出来的力量要远远高于限购的力量。 在提到当前调控政策的显效节点时，聂梅生表示，政策 效果从二季度末将会逐渐看出一些态势。但主要还是会通过 三季度和四季度的实际市场情况来体现。聂梅生直言，她对 今年房地产市场情况并不持乐观态度。 “尽管地方出台的房 价调控目标都是在 10% 或者 10% 以下，但我觉得今年房价 大概涨不到那么多。因为去年并没涨到那么多。根据国家统 计局的数据，去年全国房地产房价平均涨幅是 7.1% ，虽然 一些地方政府今年定到了